미국 상업 부동산 지각변동 ... 물류창고 33조원 초대형 합병

미국 중앙은행인 연방준비제도 이사회(Fed, 이하 연준)의 ‘자이언트 스텝’ 금리 인상으로 부동산 경기도 주춤한 모습을 보이고 있다. 특히 상업용 부동산 시장은 높은 차입 비용으로 인해 열기가 식고 있다.

최근 월스트리트저널(WSJ)은 MSCI 리얼에셋의 조사를 인용, 지난 4월 상업용 부동산(Property) 판매 규모가 1년 전과 비교해 16% 감소한 394억달러를 기록했다고 전했다. 이 같은 하락세는 13개월 연속으로 진행됐다. 금리인상 시기와 맞물려 지난해부터 꾸준히 거래 규모가 감소 추세를 보이고 있는 것이다.

다만 전월인 3월과 비교해서는 이례적인 변화가 있었다. 3월 상업용 부동산 판매 규모는 전년대비 57%나 급증한 바 있다. 짐 코스텔로 MSCI 리얼에셋 수석 이코노미스트는 WSJ과의 인터뷰에서 "충격적인 전환 속도"라며 "이 같은 판매 감소는 부동산 시장의 스트레스를 보여주는 초기 지표"라고 해석했다.

상업용 부동산 시장은 지난 2020년 코로나19가 출현으로 호텔, 식당 등이 문을 닫고, 원격근무 등이 도입되면서 수개월간 거래가 급격하게 감소했다. 그러나 투자자들이 저금리를 이용해 2020년 후반부터 적극적으로 매수를 시작했고, 다가구 주택이나 산업용 부동산 등 수요가 많은 특정 매물을 중심으로 판매가 이뤄져 왔다.

상업용 부동산 시장은 또 한 번의 전환기를 맞았다. 중앙 금리가 높아지면서 투자자들이 시장에서 이탈하고 있는 것. 일부 투자자는 구매 계약을 철회하기 위해 수천만 달러의 보증금을 손해 보는 사례도 나타나고 있다. 치솟은 이자율을 감당하기 어렵다고 판단한 것이다.

애틀랜타에서 활동하고 있는 마스터 리얼티의 김영자 씨는 더밀크와의 통화에서 상업용 부동산 시장에 대해 “프로퍼티 밸류가 내려가는 추세를 보일 수 있다”며 “대개 상업용 부동산의 경우 5년마다 재융자를 받는데, 이자율이 오르고 있어 바이어 입장에서 수익성이 떨어진다고 판단해 거래를 꺼리고 있다”라고 설명했다. 모기지 상환 비용이 올라갔기 때문에 이전보다 싼 가격에 건물을 매입하려고 하지만, 상업용 부동산의 특성상 가격이 큰 폭으로 급격하게 움직이지 않기 때문에 거래 자체가 뜸해지고 있다는 해석이다.

반면 일부 업계 관계자들은 “오히려 지금이 부동산을 찾고 거래할 때”라고 주장한다. 충분한 현금을 보유하고 있는 일부 부동산 투자 펀드의 경우 경쟁이 사라지면서 오히려 기회가 되고 있다는 분석이다.

실제 투자회사 아폴로 글로벌 매니지먼트와 호텔 투자회사인 뉴본 홀딩스는 최근 타임스퀘어에 있는 힐튼 호텔을 8500만달러에 인수하기로 합의했다. 이는 지난 2006년 판매가인 2억 4250만달러에서 크게 할인된 금액이다. 시장이 ‘셀러스’ 마켓에서 바이어들이 중심이 되는 '바이어스 마켓(Buyer’s Market)'으로 돌아서고 있다.

미국은 팬데믹 이후 공급망 붕괴와 금리 인상 등으로 인해 부동산 시장이 지각변동을 일으키고 있다. 더밀크는 3회에 걸쳐 최근 미국 상업용 부동산 시장에 나타난 이슈와 트렌드를 살펴본다.