2년간 34% 오른 美 집값 꺼진다... 버블 붕괴? 정상화 과정!
플로리다애틀랜틱대학, 100대 도시 주택가격 분석
보고서 "오스틴, 애틀랜타 등 50% 이상 고평가됐다"
경기침체 이전 2007년 부동산 버블 당시와 비슷해
"주택재고 늘고, 이자율 올라 집값 상승세 둔화" 전망
초저금리에 따른 유동성 증가와 공급 부족 사태로 호황을 누려온 미국 주택시장에 경고음이 울렸다. 인플레이션 억제를 위한 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)의 금리 인상 기조가 이어지면서 주택시장이 꺼질 수 있다는 우려가 나오는 것. 일부에서는 지난 2007년 금융위기 직전의 부동산 버블과 흡사한 모습을 보이고 있다는 지적도 나온다.
실제 미국 전역의 주택 가격은 지난 2년간 34.4%나 급등했다. 지난 12개월을 기준으로 19.8%가 오른 것이다. 12개월간 인상률은 197년 이후 역사적인 연간 평균 상승률인 4.6%를 4배나 웃도는 수치다. 특히 2008년 금융위기 직전 부동산 가격이 정점을 기록했던 당시 연간 14.7% 상승과 비교해서도 높은 기록이다.
이런 가운데 미국 주요 메트로 지역의 주택 가격이 고평가 됐다는 연구결과가 나와 '주택시장 거품론'에 대한 우려가 커지고 있다.
최근 켄 H 존슨 플로리다 애틀랜틱 대학 교수와 엘리 베라차 플로리다 국제대학 부동산학 교수가 부동산 리서치 회사인 질로우의 데이터를 이용한 보고서를 발표했다. 이들은 100대 주택 가격 고평가 도시와 저평가 도시 순위를 매겼다. 보고서는 질로우의 월간 홈 밸류 인덱스(ZHVI) 데이트를 기반으로 장기추세의 주택 가격을 산출하고, 이를 현재 집값과 비교했다.
그 결과 100대 대도시들 중 44개 지역에서 주택 가격이 30% 이상 고평가(Overpriced) 된 것으로 조사됐다. 또 13개 도시 집 값은 50% 이상 프리미엄이 붙은 것으로 조사됐다. 프리미엄이 높을수록 집값에 거품이 많이 끼었다는 의미로 해석할 수 있다.
지역별로 주택 가격이 가장 고평가 된 지역은 아이다호주의 보이즈 시티(75.18%), 텍사스주 오스틴(66.29%), 유타주 옥덴(63.33%), 라스베이거스(59.55%), 애틀랜타(55.96%) 등으로 조사됐다.
반면, 프리미엄이 낮은 주택시장은 볼티모어로 2.03%로 조사됐고, 호놀룰루(2.11%), 뉴욕(2.3%), 워싱턴 DC(3.26%), 버지니아 비치(3.24%) 등으로 나타났다. 샌프란시스코는 13%였다.
경제전문지 포춘은 이런 대조적인 현상에 대해 "100대 대도시의 주택시장이 시장의 경제 펀더멘털을 뒷받침할 수 있는 수준을 넘어섰다"라고 지적했다. 또 "코로나19 팬데믹이 어디에서나 일할 수 있는 근무 환경을 조성했기 때문"이라며 "이런 분위기 속에서 특정 지역이 새로운 인구 유입을 경험했다. 소득 대비 감당할 수 없는 수준으로 이들 지역의 집값이 오른 이유"라고 설명했다.
매체는 상대적으로 소득 대비 주택 가격이 적정 수준으로 오른 지역은 뉴욕이나 샌프란시스코 같은 대도시로 팬데믹 기간 중 인구 유출 비중이 컸던 지역이라고 전했다. 그러면서 "내년에 경기침체가 오고, 고용주가 직원들의 오피스 출근을 강요할 수 있는 분위기가 조성되면 프리미엄이 높게 형성됐던 주택시장은 가격 조정 위험에 더 많이 노출될 가능성이 있다"라고 덧붙였다.
