'미친 집값' 멈출까...금리인상 직격타, 버블론 확산

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“요즘 놀라는 일이 너무 많다. 장에서 정상적인 거래가 보이지 않는다. 한마디로 미쳤다”
최근 애틀랜타의 부동산 에이전트와 이야기를 나눴습니다. 일상적인 안부로 시작한 대화는 어느새 주택시장에 대한 우려로 이어졌는데요. 이 에이전트는 '미친 부동산 가격'을 성토했습니다.

이유는 이렇습니다. 집을 파는 사람은 경쟁을 붙여서 더 비싸게 집을 팔려합니다. 집을 사기 전에 집 상태를 확인하는 ‘인스펙션’이나 이른바 조건부(Contingency) 계약 없이 집을 팔고 있는 건데요. ‘좀 괜찮다’ 싶은 매물에는 수십 개의 '오퍼가 쏟아지다 보니 구매자 입장에서는 불리한 조건을 받아들일 수밖에 없습니다. 현재 판매가에 최소 10~20만달러의 웃돈을 얹어야만 집을 살 수 있다고 합니다. 이 에이전트는 “이렇게라도 집을 사라고 해야 하는지 회의가 든다. 극도로 비정상적인 상황이다"고 하소연했습니다.

미국에서 주택은 소비자물가지수(CPI)의 40%를 차지할 정도로 경제와 밀접합니다. 최근 미국의 주택담보대출 이자율이 급격하게 올랐는데요. 지난해 2%대에 머물렀던 30년 고정 모기지 이자율은 이제 5%를 넘어섰습니다. 미국에서는 보통 집 값의 20%를 현금으로 지불하고, 나머지 80%는 주택담보대출(모지기)을 받아 집을 삽니다. 그래서 주택 시장에서 이자율에 아주 민감합니다.

미 중앙은행격인 연방준비제도(Fed, 이하 연준) 가 지난 6일(현지시간) 발표한 3월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 의사록을 보면 이자율 상승세가 가파를 것으로 보입니다. 회의 참석자 대다수가 “인플레이션 압력이 강해질 경우 다음 회의에서 한 번 이상의 50bp 기준금리 인상이 적절할 수 있다”라고 언급했기 때문입니다. 모기지 이자율이 더 오를 수도 있다는 의미입니다.

그래서 시장에서는 연준의 긴축기조가 ‘가계 대출 부실 - 이자부담 증가 - 주택시장 냉각’으로 이어질 수 있다고 예상합니다. 물가가 오르고, 이자까지 오르면 소비자들은 지갑을 닫습니다. 또 이자를 감당하지 못하면 주택 차압률이 높아집니다. 예상 가능한 시나리오들이 ‘경기 침체’를 가리키고 있는 이유입니다.

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