상업용 부동산 전망

미국 주택시장에 거대한 구조적 변화가 감지되고 있다. 주택시장은 30년 고정 만기 모기지 금리가 6%를 상회하는 고금리로 공급 충격이 장기화되면서 판매량이 무너지는 '거래 충격'이 장기화되고 있다. 실제로 기존 주택 판매는 2월 기준 연율 409만 건으로 전월 대비 1.7% 반등했지만 1월에는 391만 건까지 급락해 2024년 9월 이후 최저치를 찍었다. 일시적인 둔화처럼 보이지만 주택 시장의 문제는 예상보다 더 심각하다. 팬데믹 이전보다 일자리가 600만 개가 넘게 늘었지만 주택 거래는 연간 100만 건이나 줄고 있는 상황. 전미부동산협회(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 "주택 수요가 임금 상승과 고용 증가에 비해 억눌려 있다"며 시장이 이전에 본 적 없는 이상 신호를 발산한다고 경고했다. 가장 기이하다고 볼 수 있는 현상은 거래량이 붕괴하고 있는 상황에서도 가격은 여전히 높게 유지되고 있다는 점이다. 2월의 기록만 봐도 기존 기존 주택의 중간 판매가는 39만 8000달러로 전년 대비 소폭 상승했다. 거래는 얼어붙었는데 가격은 떨어지지 않는 것이다. 일반적인 경제학에서 볼 수 있는 수요 둔화가 가격 하락으로 이어지지 않는 현상, 월가는 이를 '거래 붕괴(Volume Crash)'라고 부르고 있다. 가격이 무너지는 '프라이스 크래시(Price Crash)' 현상과는 본질적으로 다른 현상이다. 문제는 수요에 있지 않다. 바로 공급이 극단적인 수준으로 통제되고 있기 때문에 가능한 일이다. 이유는 바로 락인 효과(Lock-In Effect) 때문이다.