HOUSINGPRICE

미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 추가 금리인상을 예고한 가운데, 고금리의 영향으로 주택시장에 작은 집을 선호하는 새로운 트렌드가 등장했다. 신축 주택 매물 리스팅 플랫폼인 리바이블 바이 존다(Livabl by Zonda)에 따르면 2018년 이후 신축 주택 착공의 평균 유닛 크기는 전국적으로 10% 줄어든 2420평방 피트로 집계됐다. 또 질로우는 지난 2022년 신규 단독주택 착공은 전반적으로 감소했으나 침실이 3개 미만인 주택 착공 건수는 같은 기간 9.5% 증가한 것으로 조사 발표했다. 마당이 없이 여러 채의 집이 붙어있는 타운하우스 신축은 2019년 대비 37% 급증한 것으로 조사됐다. 지역별로 시애틀은 새로 지어진 주택 크기가 5년 전과 비교해 18%가 줄어든 것으로 조사됐다. 노스캐롤라이나주 샬럿과 텍사스주 샌안토니오의 신규 주택 크기가 같은 기간 14% 줄어든 것으로 나타났다.이는 미국의 주택 시장은 가격이 급등하고, 모기지 금리도 함께 오르는 이상 과열 현상이 발생하고 있는 것과 관련이 있다. 내 집 마련을 꿈꾸는 구매자들이 작은 주택으로 눈을 돌리고 있는 것. 이를 위해 개발자들은 기존 주택에서 욕조와 거실을 없앤 크기가 작은 집을 개발하고 있다.이렇게 거시경제 여파는 '주택 트렌드'도 바꿔놓을 기세다. 제롬 파월 연준 의장은 25일(현지시각) "물가상승률이 목표 수준으로 지속해서 하락하고 있다고 확신할 때까지 긴축적인 수준에서 통화정책을 유지할 것"이라고 밝혔다. 기준금리를 추가로 올릴 수 있다고 시사했기 때문에 당분간 이 같은 트렌드는 유지될 것으로 예상된다.

내 집 마련의 꿈을 포기한 미국의 밀레니얼 세대가 늘고 있는 것으로 조사됐다. 끝없이 오르는 모기지 금리와 재고 부족으로 인한 집 값 상승세가 이어지고 있기 때문이다. 4월 19일(현지시간) 블룸버그통신은 "미국 밀레니얼 세대 절반이 주택을 소유하고 있지만, 나머지는 내 집 마련이 더욱 어려워지고 있다"라고 전했다. 미 인구조사 데이터에 따르면 밀레니얼 세대 주택 소유율은 지난 2022년 51.5%를 기록, 처음으로 절반을 넘어섰다. 그러나 집을 구입하지 않은 밀레니얼 세대는 주택구매를 포기하고 있는 것으로 조사됐다. 부동산 사이트 아파트먼트리스트의 설문조사에 따르면 밀레니얼 세대 4명 중 1명은 평생 임대를 계획하고 있다. 이는 3년 전 7명 중 1명보다 증가한 수치다. 집을 소유하지 않은 대부분의 밀레니얼 세대는 계약금이 없거나, 월 모기지 비용을 감당할 수 없기 때문에 당장 주택을 구입할 여력이 없는 것으로 조사됐다.설문에 따르면 내 집을 소유하고 싶다는 응답자의 약 67%는 계약금을 위해 저축한 돈이 없다고 답했다. 18%만이 1만 달러 미만을 보유하고 있다고 응답했다. 특히 약 42%의 응답자가 주택을 구입하는데 가장 큰 장애물로 '신용 불량'을 꼽았다. 신용불량 상태의 밀레니얼 세대가 많다는 의미다. 이 수치는 지난 2018년 39%에서 증가한 것이다. 블룸버그는 "1981년에서 1996년 사이에 태어난 밀레니얼 세대는 2008년 경제 위기, 임금 정체, 팬데믹 기간 동안 치솟은 주택 가격, 그리고 이자율과 인플레이션 상승으로 인해 다른 세대와 비교해 부의 측면에서 뒤처지고 있다"라고 분석했다. 실제 2022년 같은 데이터에 따르면 밀레니얼 세대 절반은 월급으로만 생활하고 있으며, 주식을 소유하지 못했고, 대부분이 학자금 부채를 갖고 있는 것으로 조사됐다.

최근 미국 주택시장을 바라보는 전문가들의 평가다. 미 주택시장에 새로운 트렌드가 나타났다. 동부지역 집값은 오르는 반면, 서부 도시들의 집값이 급락하면서 정반대로 움직이는 이른바 '동고서저' 현상이다. 부동산정보업체 '블랙나이트(Black Knight)'가 최근 발표한 주택가격 지수에 따르면 텍사스 서부의 12개 주요 주택 시장과 오스틴 주택가격은 지난 1월 작년대비 하락했다. 또 기술 기업들이 몰려있는 캘리포니아주 산호세는 1월 기준으로 지난 1년 동안 집값이 10.5% 급락했다. 인근 샌프란시스코 10.3% 떨어졌고, 시애틀 지역 집값도 7.5% 하락했다. 캘리포니아 부동산중개인협회에 따르면 샌프란시스코의 기존 단독 주택 판매 가격 중간값은 2월에 146만 5000달러를 기록했다. 이는 지난해 3월 최고치인 206만달러에서 하락한 것이다. 반면, 오스틴을 제외한 콜로라도 동쪽 지역 37개 대도시 지역에서는 주택가격 상승세가 이어졌다. 동남부에 해당하는 플로리다주 마이애미 집값은 12%나 급등했고, 올랜도 역시 9.3% 상승했다. 또 버펄로 집값 상승률도 8.3%를 기록했다.

미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed, 이하 연준)의 긴축기조가 이어지고 있는 가운데, 주택 가격 하락폭이 예상보다 클 것으로 예상된다. 미국 캘리포니아주 샌프란시스코, 산호세 등 일부 지역의 주택가격은 지난해 최대 20% 이상 급락한 것으로 나타났다. 지난 20일(현지시간) CNN이 최근 전미부동산협회(NAR) 집계를 인용한 주택가격 동향에 따르면 캘리포니아주 샌프란시스코와 산호세 지역 주택 가격은 두 자릿수 이상 하락하는 모습을 보였다. 두 도시는 코로나 팬데믹 기간 제로금리 영향으로 집값이 폭등했던 지역이다. 세계 최대 기술기업들이 몰려있는 샌프란시스코는 지난 분기 전국에서 집값이 가장 많이 하락한 지역이었다. 이 도시의 작년 4분기 주택 중간가격은 전년동기 대비 6.1% 하락한 123만달러였다. 특히 작년 2분기 155만달러에서 4분기에 이미 21%나 급락했다. 실리콘밸리로 불리는 산호세 지역은 작년 4분기 현재 미국에서 집값이 가장 비싼 지역이었다. 이 도시의 주택 중간가격은 157만7500달러였다. 전년대비 집값은 5.8% 하락했다. 또 지난해 2분기 190만달러로 최고점을 찍은 뒤 4분기에 17%나 급락하는 모습을 보였다. 또 캘리포니아 주 애너하임의 중간가격은 113만2000달러를 기록, 1년 전에 비해 1.6% 떨어졌고 로스앤젤레스의 중간 가격은 1.3% 하락한 82만9100달러였다.이밖에도 팬데믹 기간 중 가격 상승폭이 컸던 일부 도시의 집값도 떨어졌다. 아이다호주 보이시는 1년 전보다 3.4% 내렸고, 텍사스주 오스틴 지역의 집값도 같은 기간 1.3% 하락한 것으로 조사됐다. NAR에 따르면 전국 186개 대도시들 중 11%에 해당하는 20개 도시에서 작년 4분기에 가격 하락을 경험했다. 로렌스 윤 NAR 수석이코노미스트는 "일부 시장과 일부 가격대가 높은 지역은 두 자릿수 가격 하락세를 보일 수 있다"며 "고용부문이 약할 경우 다른 지역으로 이주하는 사례가 나타난다"라고 설명했다.윤 이코노미스트는 최근 링크드인 메모를 통해 "서부 지역은 주택 가격 하락으로 인해 일부 구매자가 1월에 다시 돌아왔다"며 "다만 전국적으로 판매는 여전히 1% 미만으로 하락, 주택 판매가 바닥을 쳤음을 시사한다"고 설명했다.

미국의 인플레이션이 둔화하고 있지만, 시장 기대보다 더딘 모습을 보이고 있다. 이 때문에 시장에서는 제롬 파월 연방준비제도(Fed, 이하 연준) 의장의 '긴축' 기조에 더욱 힘을 실어주는 계기가 될 것이라고 전망했다. 최근 모기지금리가 소폭 하락하면서 반등하고 있는 주택시장에는 어떤 영향을 미칠까. 지난 14일(현지시간) 발표된 미국의 1월 소비자물가지수(CPI)는 전년 대비 6.4% 상승했다. 작년 12월 기록한 6.5% 상승보다는 0.1% 포인트 하락한 모습을 보였다. 다만 전월대비 CPI지수는 0.5% 인상, 0.1% 상승을 기록한 12월보다 오름폭이 컸다. 0.4% 상승을 예상한 시장 예상치를 넘어선 수치다. 특히 지수의 40%를 차지하는 주거 비용이 0.7% 상승했다. 작년 대비로는 7.9% 상승을 기록했다. 뱅크레이트는 CPI 지수와 관련, "주거비 상승은 근원 CPI지수가 월간 0.4% 증가했던 주요 원인이었다"라고 분석했다. 리사 스터트밴트 브라이트 MLS 수석 이코노미스트는 "지난 3년간 주택가격은 소득보다 훨씬 빠르게 상승했다"며 "연준의 금리인상 기조로 인해 모기지 금리가 높아졌고, 주택구입 비용이 훨씬 더 많이 들었다"라고 분석했다.

미국 주택거래가 주택담보대출(모기지) 금리 하락으로 반등의 기미를 보이고 있다. 그러나 시장에서는 올해 주택 가격이 최대 15%까지 하락할 수 있다는 전망이 나온다. 2월 8일(현지시간) 고뱅킹레이트는 부동산시장 조사업체 판테온 매크로 이코노믹스의 설립자인 이안 셰퍼드슨 수석 경제학자의 예상을 인용, "올해 미국의 주택가격이 15% 이상 떨어질 수 있다"라고 분석했다. 셰퍼드슨은 2008년 미국 금융위기로 인한 주택시장 붕괴를 예측한 인물이다. 그는 현저하게 높은 부동산 가격과 잠재 바이어들의 소득간에 큰 격차, 그리고 소폭 개선된 주택재고 상황 등의 요인들이 복합적으로 맞물리면서 집값 하락세를 예상했다. 셰퍼드슨과 키란 클랜시 판테온 수석 경제학자는 지난달 23일 고객들에게 보내는 애널리스트 노트에서도 "집 값이 매월 하락하고는 있지만, 여전히 감당할 수 없을 정도로 높은 수준"이라면서 "시장의 불확실성이 올해 내내 지속될 것"이라고 분석했다. 실제 최근 모기지금리 하락은 거래량 증가로 이어지고 있다. 지난 10월 말 이후 모기지금리는 93bp 하락했다. 그러자 모기지은행협회(MBA)의 모기지 대출 신청 지수는 지난달 27일 232.4로 반등했다. 앞서 지난해 12월 30일 지수는 184.5까지 떨어졌다.또 전미 부동산중개인협회(NAR)가 집계한 지난해 12월 잠정주택 판매는 전월대비 2.5% 늘었다. 골드만삭스를 비롯한 일부 투자은행들은 부동산 경기가 바닥을 찍고 반등하고 있는 것으로 관측하고 있다.주택가격 상승세는 주춤하다. NAR에 따르면 12월 기존 주택 중간값은 1년 전보다 2.3% 오른 36만 6900달러였다. 130개월 연속으로 전년대비 가격이 상승했다. 그러나 전월인 11월 대비로는 하락하는 모습이었다. 특히 지난 6월 최고치인 41만 3800달러대비 11%나 낮은 수준이다. 셰퍼드슨은 "모기지 영향으로 거래가 작은 반등을 보일 수는 있겠지만, 12월 기준으로 신규 주택 구매자가 지불해야 할 월 지불액은 여전히 전년대비 54% 높다"고 분석했다. 그러면서 "지속적인 집값 하락은 올해 시장 균형을 맞추는 데 도움이 될 것"이라며 "균형을 회복하려면 가격이 크게 떨어져야 한다. 코로나 이전 수준의 가격 대비 소득 비율을 회복하려면 집 값이 15~20%까지 떨어질 수 있다"고 전망했다.투자기관, 컨설팅 기업들의 전망도 크게 다르지 않다. KPMG는 올해 미 주택가격이 20% 하락할 가능성이 있다고 전망했다. 또 골드만삭스와 모건스탠리도 각격 6.1%, 4.0% 하락을 예상했다. 골드만삭스는 "모기지금리가 1% 가까이 하락하면서 주택구매 수요가 소폭 늘기는 했지만, 올해 미 주택시장에서의 가격 하락세가 이어질 것으로 보고 있다"고 내다봤다.

미국 주택시장에서 잠재 구매자들이 다시 움직이고 있다. 지역마다 편차는 있지만, 모기지 금리가 오를 만큼 올랐다고 판단한 바이어들이 시장으로 돌아오고 있는 것으로 풀이된다. 2일(현지시간) 뉴욕타임스는 "지난해 대출비용이 급증하고 주택 가격이 급등하면서 소외됐던 잠재 주택 구매자들이 다시 시장에 진입하고 있다"라고 전했다. 모기지 금리가 소폭 하락했고, 집값 상승세도 주춤해지면서 바이어들의 구매심리가 개선되고 있다는 것이다. 미국 전역의 주택가격 하락세는 지난해 중순부터 이어지고 있다. 지난달 31일 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수에 따르면 작년 11월 미국 주요 도시들의 집값은 전월대비 0.6% 하락, 5개월 연속으로 하락세를 이어갔다. 6월부터 11월까지 6개월간 집값 하락폭은 3.6%를 기록했다. 모기지 금리도 정점을 찍은 후에 하락세를 보이고 있다. 가장 일반적인 30년 고정 모기지금리는 지난해 10월 7%대 고점을 찍은 이후 6%대 초반을 유지하고 있다. 프레디맥에 따르면 2일 현재 30년 고정 모기지 금리는 6.09%를 기록했다. 또 모기지뉴스데일리에 따르면 30년 고정 모기지 평균 금리는 5.99%까지 떨어졌다. 이 때문에 일부 시장에서는 바이어들의 시장 진입이 두드러지게 나타나고 있다. 애틀랜타를 중심으로 활동하는 김영자 매스터 리얼티 대표는 "바이어들이 빠르게 시장으로 돌아오고 있다"라고 설명했다. 그는 "무엇보다 괜찮은 집이 매물로 나와서 방문하면 다른 에이전트와 잠재 바이어들이 집을 둘러보기 위해 줄을 서 있는 모습이 연출된다"며 "매물로 나온 지 하루 만에 팔려나가는 집들도 있다. 시장에 60~90일 이상 매물로 올라와있던 몇 개월 전과는 현저하게 다른 분위기가 형성되고 있다"라고 설명했다. 김 대표는 "애틀랜타에서 한인들이 밀집한 학군 좋은 스와니 지역의 한 주택은 시장에 매물로 나오자 바잉 오퍼를 67개나 받았다"라고 덧붙였다. 켈리 최 켈러윌리엄스부동산 에이전트 역시 "다른 지역은 모르겠지만, 조지아주의 경우는 시장 침체 상황이 가볍게 지나가는 분위기"라며 "주택 거래가 계속 일어나고 있고, 가격도 크게 떨어지지 않았다. 최근에는 매매가 다시 살아나는 분위기"라고 설명했다.

미국의 주택 가격이 석 달 연속으로 하락세를 보이고, 주택판매가 급감하는 등 전반적인 주택 시장이 위축된 모습을 보이고 있다. 그러나 일부 지역에서는 틈새시장을 노린 구매 수요가 여전히 살아있는 것으로 나타났다. 3일(현지시간) 메트로 애틀랜타 지역에서 활동하는 킴 파멘터 해리노먼 리얼티 에이전트에 따르면 지난 2일 리스팅으로 보유하고 있던 고객의 주택을 두 채나 판매했다. 한 채는 내놓은 지 하루만에 계약이 이뤄졌다. 모기지 금리가 6%대를 넘어서면서 시장 수요가 줄기는 했지만, 줄어든 상황에서도 집을 사려는 수요가 여전하다는 의미다. 킴 에이전트는 집을 판매할 수 있었던 이유로 '적정 가격'을 꼽았다. 그는 "집을 판매하는 셀러 입장에서 여전히 높은 가격을 요구한다. 작년처럼 높은 가격을 기대하는 셀러들은 집을 팔기 어렵다"며 "그러나 가격을 조금만 낮춰도 집을 사려는 바이어들이 나타난다"고 설명했다. 투자용 주택 시장도 수요가 줄기는 했지만, 틈새를 노린 바이어들이 속속 매입에 나서고 있다. 현금을 보유한 투자자나, 신규 주택이 제공하는 혜택을 노린 바이어들이다. 킴 에이전트에 따르면 지난 달 2명의 바이어 고객이 6채의 주택을 매입했다. 이른바 투자용 주택이다. 특히 이들 바이어들은 기존 주택이 아닌 신규주택을 선택했다. 주택경기 위축과 미국의 경기침체를 우려한 주택 개발사들이 파격적인 혜택을 내놓고 있기 때문이다. 킴 에이전트는 "규모가 있는 개발사들은 최근 바이어들에게 인센티브를 많이 제공하고 있다"고 설명했다. 가령 주택 매입 계약 시 소요되는 '클로징 코스트'를 제공하거나, 클로징 코스트를 집을 업그레이드 하는 비용으로 지원하는 식이다. 집 값에 따라 다르지만 킴 에이전트 고객들이 구매한 주택의 클로징 코스트는 2만5000달러(3255만원)에 달했다. 이뿐만이 아니다. 이들 개발사들은 이자율도 파격적으로 낮춰 제공하고 있다. 현재 30년 고정 모기지 이자율은 6.25% 정도다. 만약 개발사들이 자체 제공하는 모기지 상품을 선택할 경우 4.5% 정도의 이자율로 대출을 받을 수 있다. 킴 에이전트는 "시장에 매입 경쟁이 줄다보니 지금이 기회라고 여기는 바이어들도 있다"며 "현금을 보유한 투자자들은 적정 가격이다 싶으면 매입에 나선다"고 말했다. 애틀랜타의 김영자 매스터 리얼티 브로커도 거래가 줄기는 했지만, 수개월 째 꾸준히 고객의 집을 판매하거나 매입하고 있다. 그는 3일 더밀크와의 통화에서 "오늘도 집을 사겠다는 고객이 있어서 나가려던 참이다. 그런데 트렌드가 좀 달라졌다"며 "집을 둘러볼 수 있는 시간이 특정 시간으로 정해졌다. 해당 집을 보려는 잠재 바이어들이 많다는 의미"라고 설명했다. 미 전역에서 비슷한 상황이 나타나는 것은 아니다. 애틀랜타의 경우 이런 현상이 나타나는 이유는 '수요' 때문이다. 팬데믹 기간 중 애틀랜타 지역으로의 인구 유입히 이뤄지면서 '내 집 마련'에 대한 수요가 여전히 살아있다는 것이다. 실제 메트로 애틀랜타 지역은 지난 1년 새 6만 이상의 인구가 유입됐다. 애틀랜타지역위원회(ARC)가 지난 7월 발표한 인구 추정치 자료에 따르면 애틀랜타를 중심으로 한 11개 카운티 인구는 지난 2021년 4월~2022년 4월 6만5000여 명이 증가한 509만 명으로 집계됐다. 김영자 브로커는 "한인들이 많이 거주하는 귀넷 카운티의 경우 빠르게 인구가 늘어났다"며 "모기지 이자율이 급등하면서 수요가 억눌려 있지만, 최근 조금씩 살아나는 분위기다. 모기지 이자율이 하락하는 모습을 보이면 수요가 되살아날 것으로 기대하고 있다"고 말했다.

더밀크 구독자 여러분, 안녕하세요. 오픈해 주셔서 감사합니다.“미 연준이 주택시장을 죽이고 있다.(The Fed is killing the housing market)”지난달 28일(현지시간) CNN은 미국의 주택시장을 이렇게 표현했습니다. 가장 일반적인 30년 고정 모기지대출 이자율이 7%를 넘어서자 이런 평가가 나온 겁니다. 뉴욕타임스도 4일 이런 평가를 내놨습니다.  “미 주택시장은 당신이 생각하는 것보다 훨씬 좋지 않은 상황이다. 모두가 압박감을 느끼고 있다.(The Housing Market Is Worse Than You Think. Everyone is feeling the squeeze.)”시장 동향을 좀 알아보기 위해 최근 애틀랜타에서 모기지 융자 에이전트로 일하는 지인과 이야기를 나눠봤습니다. 지인은 “상황이 이렇게 급격하게 나빠질지 몰랐다. 모기지 수요가 급격하게 줄었다”고 말합니다. 그러면서 이렇게 푸념합니다.  “연준이 너무 하나(인플레이션)만 생각하는 것 같네요. 우리(부동산업계 종사자) 같은 사람들은 다 어쩌라는 건지…”    실제 미국의 부동산 시장은 예상보다 빠르게 냉각되고 있습니다. 전국부동산중개인협회에 따르면 9월 주택 계약 체결 건수는 4개월 연속으로 감소하는 모습을 보였는데요. 지난해 9월과 비교해서는 31%나 급감했습니다. 이는 치솟는 모기지 대출 이자율 때문입니다. 리얼터닷컴에 따르면 10월 미국 주택 구매자의 대출상환금은 작년보다 77%나 올랐습니다. 모두가 어려움을 토로합니다. 집을 시장에 내놓은 판매자는 구매 수요가 급감하고, 그나마 있는 구매자들도 터무니없이 가격을 깎는 바람에 고민이 많습니다. 처음으로 내 집 마련을 꿈꿨던 첫 주택 구매자들은 집 사기를 포기한 지 오래입니다.    임대 시장도 불안합니다. 주택 소유주들은 최근 “세입자 찾기가 쉽지 않다”라고 어려움을 말합니다. 특정 지역에 국한한 이야기가 아닙니다. 시애틀에 거주하는 김선우 기자는 “시애틀 역시 최근 주택 임대시장이 크게 위축되면서 밸뷰 등 학군이 좋은 지역도 세입자를 찾기가 어렵다고 들었다”라고 말합니다. 임대료가 너무 오른 탓입니다. 집세를 아끼기 위해 부모님의 집으로 들어가는 ‘캥거루족’이 늘었다는 소식도 들려옵니다.   미 주택시장은 이미 혹한기입니다. 언제까지 이 상황이 지속될까요. 이제 시작은 아닐까요? 이러다가 정말 지난 2008년 금융위기 때 겪었던 침체기를 다시 경험하게 되는 것은 아닐까요? 밀키스레터에서 다뤄봤습니다.

미국의 모기지 대출 금리가 7%를 돌파하면서 주택시장이 크게 위축되고 있다. 최근 미 모기지은행협회가 집계한 30년 만기 고정 주택담보대출의 평균 금리는 7%를 넘어섰다. 모기지 금리가 7%를 넘어선 것은 20여 년 만에 처음 있는 일이다. 또 모기지 신청 건수도 1997년 이후 가장 둔화하는 모습을 보였다. 8월 미국 주요 도시들의 집값도 하락세를 보였다. S&P 다우존스 인덱스가 지난 25일에 발표한 8월 코어로직 케이스-실러 주택 가격지수에 따르면 미 주요 도시들의 주택 가격은 전월 대비 0.9% 하락했다. 주택가격은 7월에 전월대비 0.2% 하락한 데 이어 두 달 연속으로 하락곡선을 그렸다. 특히 20개 주요 대도시의 주택 가격은 2009년 3월 이후 13년 만에 최대폭인 1.3% 하락했다. 미국의 주택시장은 2년 전과 비교해 크게 달라졌다. 최근 포브스지에 따르면 지난 2020년 미국 주택 평균 가격은 37만 4500달러였다. 30년 고정 모기지 평균은 3.11%에 머물렀다. 그러나 10월 현재 주택 가격은 52만5000달러로 치솟았다. 이자율도 7%를 넘어섰다. 2년 전 모기지 이자율로 20%를 지불하고 주택을 구입했다면 주택 평균 구입 가격은 대출기간 동안 원금과 이자를 더해 53만6551달러가 된다. 그러나 현재 시장의 평균 집값과 30년 모기지를 적용하면 111만달러에 집을 사는 것과 같은 이치다. 모기지 상환을 완료할 때까지 50만달러 이상 차이가 나는 것이다.

미국의 30년 고정 모기지 금리가 6%를 넘어섰다. 모기지 금리는 금융위기로 인해 미국 경제가 침체에 돌입했던 지난 2008년 11월 이후 처음으로 6% 고지를 넘어섰다. 지난 15일(현지시간) 미국 주택담보대출기업 프레디맥에 따르면 30년 고정 주택담보대출 금리 평균이 연 6.02%로 집계됐다고 발표했다. 지난주 평균 모기지 금리는 연 5.89%였다. 불과 1년 전에는 연 2.86%였다. 30년 고정 모기지 이자율이 6%를 넘어선 것은 2008년 11월 이후 14년 만이다. 그렉 맥브라이드 뱅크레이트닷컴 수석 재무분석가는 블룸버그통신과의 인터뷰에서 "모기지 이자율 6%는 심리적인 임계값"이라며 "특히 첫 주택 구매자에게 있어 구매를 결정하는 마지노선"이라고 분석했다. 그는 "모기지 이자율의 급격한 상승은 주택 가격이 28% 오른 것과 같은 수치"라며 "주택 가격이 이미 지난 몇 년간 과도하게 상승한 가운데 이런 상승세를 뛰어넘은 것"이라고 해석했다. 실제 모기지 수요는 크게 감소했다. 애틀랜타를 중심으로 활동하는 최윤석 페어웨이 에셋 대표는 "모기지 수요가 작년 대비 50% 정도 줄어든 것 같다"며 "새 집을 사려다가 계약금을 잃고 중도에 포기하는 사례도 속출하고 있다"라고 설명했다.최 대표는 "변동금리의 경우도 이자율이 그렇게 좋지 않기 때문에 경쟁력이 떨어진다"면서 "전반적인 수요가 지난해와 달리 크게 줄었다. 새 집을 사려다가 계약금을 중도에 잃고 집을 포기하는 사례도 나타나고 있다"라고 말했다. 모기지 금리가 오를 대로 오르자 새로운 트렌드도 나타나고 있다. 바이다운(Buydown)이 그것이다. 가령 현재 모기지 금리가 6% 라면 일정 비용을 들여 이보다 낮은 5%의 이자율을 사는 방식이다. 1년 뒤부터는 다시 6%의 금리로 모기지를 납부하게 된다. 최 대표는 "바이다운을 위해 일정 비용이 들어가는데, 이자율이 너무 높다 보니 현재 부담을 줄이기 위한 방안으로 바이다운을 선택하는 사례도 나타나고 있다"라고 설명했다. 모기지 금리가 급등하자 주택 구매 수요는 급감했다. 지난달 미 상무부에 따르면 미국의 7월 신규주택 판매량은 51만 1000채를 기록했다. 이는 2016년 1월 이후 8년 6개월 만에 최소치다. 7월 판매량은 전월대비 12.6%, 작년 같은 달보다 29.6% 급감한 것으로 나타났다.

끝없이 상승하던 미국 의 집값이 하락세로 돌아섰다는 조사결과가 나와 눈길을 끈다. 지난 24일(현지시간) CNBC는 모기지데이터 분석 회사인 블랙나이트(Black Knight)의 보고서를 인용, 지난달 미국의 주택 가격이 전월인 6월보다 0.77% 하락했다고 전했다. 블랙나이트 조사에서 미국의 집값이 전월대비 하락세를 보인 것은 지난 2019년 이후 3년 만에 처음있는 일이다. 0.77% 하락은 지난 2011년 1월 이후 11년 만에 가장 큰 폭으로 떨어진 것이다. 또 7월 기록만 보면 1991년 이후 두 번째로 큰 하락폭이다. 즉, 글로벌 금융위기 이후 7월 집값이 올해만큼 떨어졌던 시기는 없었다는 의미로 해석할 수 있다. 7월 집값이 전월 대비로는 하락세로 돌아섰으나, 2021년 7월과 비교해서는14.3% 오른 것으로 조사됐다. 이는 과거 연간 가격 상승률의 3배에 달하는 수준이다. CNBC는 이에 대해 "대부분의 집값 상승세는 모기지 이자율이 급등하기 전인 올해 첫 5개월 동안 발생한 것"이라고 분석했다. 전통적으로 미국 주택 가격은 자녀들의 방학기간인 여름 시즌에 이사하는 것을 선호하기 때문에 집값이 오른다. 6월과 7월 사이에 평균 0.4% 상승했다. 그러나 올해는 달랐다. 미국 주택가격은 대공황 기간에도 시장의 계절적 요인 등으로 인해 3월부터 5월까지 소폭 상승하는 모습을 보였다. 대부분의 집값 하락은 7월부터 다음 해 2월까지 이뤄졌다. 주택시장 성수기로 꼽히는 7월 집값이 전월보다 떨어진 것이 이례적인 상황이라는 의미다. 지역별로 팬데믹 기간 중 가파른 상승세를 보였던 일부 지역의 집값은 더 가파른 하락세를 보이고 있다. CNBC에 따르면 캘리포니아주 산호세는 최근 몇 달 동안 집값이 10% 급락했다. 이어 시애틀(-7.7%), 샌프란시스코(-7.4%), 샌디에이고(-5.6%), 로스앤젤레스(-4.3), 덴버(-4.2%) 등의 집값 하락폭이 컸던 것으로 조사됐다. 집값이 떨어진 가장 큰 원인은 급격한 모기지 이자율이 급등 때문이다. 모기지 뉴스 데일리에 따르면 가장 일반적인 30년 고정 모기지 평균 금리는 올해 초 3%대를 기록했으나 지난 6월 6%를 넘어섰다. 현재는 5.55%대를 기록 중이다. 이 때문에 미국인들의 주택 구입 능력은 30년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 블랙나이트에 따르면 현재 미국에서 집을 사려면 20%의 계약금을 지불하고 나머지를 30년 고정 모기지를 대출받는다는 가정하에 평균 가계소득의 32.7%를 지불해야 한다. 이는 팬데믹에 막 진입했을 당시인 2020년 초보다 약 13% 포인트 높은 수치다. 또 대공황 전후보다도 높은 것으로 지난 25년 평균은 23.5%였다. 앤디 월든 엔터프라이즈 리서치 담당 부사장은 "7월 데이터는 미국의 주택시장이 중요한 변곡점에 이르렀다는 명확한 증거를 제공하고 있다"며 "주택시장이 중립적인 계절로 이동하면서 추가 가격 조정이 있을 수 있다"라고 전망했다.