MORTGAGE

10일 미국 뉴욕증시 3대 지수가 일제히 폭등했다. 시장 예상치를 밑돈 10월 소비자물가 지수가 증시를 끌어올렸다. 이날 뉴욕 증권거래소(NYSE)에서 다우존스30산업평균지수는 전 거래일 대비 1201.43포인트(3.70%) 상승한 3만3715.37로 마감했다. 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500 지수는 전 거래일 대비 207.80포인트(5.54%) 오른 3956.37에 거래됐고, 기술주 중심의 나스닥지수는 전날보다 760.97포인트(7.35%) 폭등한 1만1114.15에 장을 마감했다. 이날 다우지수는 2020년 5월 이후, S&P 500지수와 나스닥지수는 각각 2020년 4월 이후 가장 큰 상승폭을 보였다. 시장은 이날 발표된 10월 소비자물가지수(CPI) 발표에 집중했다. 이날 미 노동부가 발표한 10월 CPI는 지난해 같은 기간보다 7.7% 올랐다. 이는 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 시장 예상치 7.9%보다 낮은 수치다. 지난 1월 이후 가장 낮은 상승률이다. 예상치를 밑돈 CPI 상승률에 인플레이션 '정점'에 대한 기대감이 고조되면서 투자심리가 개선됐다. 특히 연준의 통화긴축 정책 속도를 완화할 수 있다는 전망이 나오면서 지수 상승을 이끌었다.미국 국채 수익률은 CPI 지수 발표 이후 폭락했고, 벤치마크인 10년 물은 4%에 미치지 못한 3.833%를 기록했다. 종목별로 애플과 마이크로소프트를 비롯한 빅테크 기업은 각각 8% 이상 상승하는 등 기술주 전반에 걸쳐 급등세를 보였다. 아마존 주가는 12%, 페이스북 모기업인 메타는 10% 급등했고, 엔비디아 역시 14% 급등하는 모습을 보였다. 한국 전자상거래 업체 쿠팡은 사상 첫 영업이익을 기록한 후 주가가 23%나 폭등했다. 블룸버그 데이터에 따르면 이날 주가 급등으로 시가총액이 약 4000억달러가 증가한 것으로 나타났다. 약세장이 계속 이어질 것이라는 전망도 나온다. 기업사냥꾼으로 불리는 칼 아이칸 아이칸 엔터프라이즈 회장은 CNBC와의 인터뷰에서 "오늘 랠리에도 여전히 약세장에 있다고 생각한다"며 "인플레이션은 단기간에 사라지지 않을 것"이라고 부정적인 견해를 밝혔다.

미국의 모기지 대출 금리가 7%를 돌파하면서 주택시장이 크게 위축되고 있다. 최근 미 모기지은행협회가 집계한 30년 만기 고정 주택담보대출의 평균 금리는 7%를 넘어섰다. 모기지 금리가 7%를 넘어선 것은 20여 년 만에 처음 있는 일이다. 또 모기지 신청 건수도 1997년 이후 가장 둔화하는 모습을 보였다. 8월 미국 주요 도시들의 집값도 하락세를 보였다. S&P 다우존스 인덱스가 지난 25일에 발표한 8월 코어로직 케이스-실러 주택 가격지수에 따르면 미 주요 도시들의 주택 가격은 전월 대비 0.9% 하락했다. 주택가격은 7월에 전월대비 0.2% 하락한 데 이어 두 달 연속으로 하락곡선을 그렸다. 특히 20개 주요 대도시의 주택 가격은 2009년 3월 이후 13년 만에 최대폭인 1.3% 하락했다. 미국의 주택시장은 2년 전과 비교해 크게 달라졌다. 최근 포브스지에 따르면 지난 2020년 미국 주택 평균 가격은 37만 4500달러였다. 30년 고정 모기지 평균은 3.11%에 머물렀다. 그러나 10월 현재 주택 가격은 52만5000달러로 치솟았다. 이자율도 7%를 넘어섰다. 2년 전 모기지 이자율로 20%를 지불하고 주택을 구입했다면 주택 평균 구입 가격은 대출기간 동안 원금과 이자를 더해 53만6551달러가 된다. 그러나 현재 시장의 평균 집값과 30년 모기지를 적용하면 111만달러에 집을 사는 것과 같은 이치다. 모기지 상환을 완료할 때까지 50만달러 이상 차이가 나는 것이다.

미국인들은 집을 사면 대출이자를 얼마나 낼까요? 하우스메소드(House method) 데이터에 따르면 미국인들의 평균 주택 모기지상환액이 소득 대비 52%에 육박하는 것으로 나타났습니다. 이는 권장 비율인 28%의 거의 2배 수준입니다. 주택비용을 소득의 3분의 1 미만으로 지출하는 주는 앨라배마와 위스콘신뿐이죠. 미국 인구의 70%는 자신이 사는 주에서 집을 살 수 없다고 답했습니다.하와이주는 무려 소득의 139%를 주택구입비로 지출해 불명예 1위를 기록했습니다. 평균연봉은 7만5797달러로 미국 주에서 1위지만, 평균 주택가격도 104만6325달러에 육박합니다. 하와이에 뒤이어 뉴햄프셔주는 평균연봉이 7만5432달러로 2위지만 평균 주택가격은 45만3668달러로 주택비에 63%를 지출하고 있습니다. 뉴욕과 인접한 뉴저지주는 평균연봉 7만5321달러로 미국에서 세 번째로 높지만, 여전히 주택에 59%를 내야 합니다. 그 다음으로 평균연봉이 높은 메릴랜드주도 소득의52%를, 매사추세츠주는 67%를 집 대출빚 갚는데 씁니다. 캘리포니아주 사람들은 소득의 94%를 주택에 지출하면서 하와이에 이어 소득 대비 주택비 지출이 많은 주 2위를 기록했습니다. 캘리포니아의 평균임금은 6만5895달러인 반면 주택가격은 80만5960달러, 월평균 모기지상환액은 5339달러입니다. 아이다호주는 소득의 81%를, 버몬트주는 84%, 콜로라도주는 76%, 네바다주는 77%, 오리건주는 72%를 지출하고 있었습니다. 👉 최저임금 받거나 육아하면 격차는 커진다최저임금을 받거나 아이를 키우는 노동자들은 먹고사는 부담이 훨씬 커집니다. 미국은 주마다 다르지만, 최저임금이 시간당 7.25달러에서 16.10달러선입니다. 최저임금을 22달러로 잡아도 근로소득으로 미국 월평균 모기지 상환금인 2431달러를 내려면 주당 110시간을 일해야 합니다. 주말없이 하루 15시간을 일해야 한다는 말이죠.설상가상 양육비도 급등합니다. 미국 비영리단체 ‘미국어린이양육인식(Child Care Aware of America)이 발표한 데이터에 따르면 2021년 미국의 연간 평균 보육 비용은 어린이 1인당 1만600달러였습니다. 이는 2020년 가격보다 약 5% 오른 비용입니다. 3년 연속 미국의 물가상승률을 넘어섰습니다. 미국 연방준비제도(Fed)가 계속된 금리 인상을 예고하면서 근로소득으로 먹고사는 사람들의 삶은 더욱 팍팍해질 것으로 보입니다. 미국 경제 매체 포브스는 30년 고정 모기지 이자율이 2022년 연말 8%까지 올라갈 수 있다고 예상했습니다. 17일(현지시각) 기준 연 7.12%로 올해 초 연 3%에 비해 두배이상 뛰어올랐습니다.

살면서 가장 고심하며 구매를 결정하는 것 중의 하나는 바로 주택입니다. 높은 비용도 비용이지만 나와 가족이 거주하는 곳이기 때문입니다. 어떤 집을 선택하느냐에 따라 삶이 질이 달라질 수 있습니다. 직장에서 멀지 않은지 학군은 어떤지 봐야할 것도 많습니다. 구매를 결정했다면 이제 남은 것은 역시 비용의 문제입니다. 그런데 많은 사람들이 계약 후 클로징까지 갔을때 예상보다 많은 지출에 놀란다고 합니다. 예상치못한 비용에 중간에 포기하는 경우도 있습니다.미국에서 주택 구입하기 101의 두번째는 바로 주택 구매시 감안해야 하는 비용과 모기지에 대한 내용입니다.

미국의 30년 고정 모기지 금리가 6%를 넘어섰다. 모기지 금리는 금융위기로 인해 미국 경제가 침체에 돌입했던 지난 2008년 11월 이후 처음으로 6% 고지를 넘어섰다. 지난 15일(현지시간) 미국 주택담보대출기업 프레디맥에 따르면 30년 고정 주택담보대출 금리 평균이 연 6.02%로 집계됐다고 발표했다. 지난주 평균 모기지 금리는 연 5.89%였다. 불과 1년 전에는 연 2.86%였다. 30년 고정 모기지 이자율이 6%를 넘어선 것은 2008년 11월 이후 14년 만이다. 그렉 맥브라이드 뱅크레이트닷컴 수석 재무분석가는 블룸버그통신과의 인터뷰에서 "모기지 이자율 6%는 심리적인 임계값"이라며 "특히 첫 주택 구매자에게 있어 구매를 결정하는 마지노선"이라고 분석했다. 그는 "모기지 이자율의 급격한 상승은 주택 가격이 28% 오른 것과 같은 수치"라며 "주택 가격이 이미 지난 몇 년간 과도하게 상승한 가운데 이런 상승세를 뛰어넘은 것"이라고 해석했다. 실제 모기지 수요는 크게 감소했다. 애틀랜타를 중심으로 활동하는 최윤석 페어웨이 에셋 대표는 "모기지 수요가 작년 대비 50% 정도 줄어든 것 같다"며 "새 집을 사려다가 계약금을 잃고 중도에 포기하는 사례도 속출하고 있다"라고 설명했다.최 대표는 "변동금리의 경우도 이자율이 그렇게 좋지 않기 때문에 경쟁력이 떨어진다"면서 "전반적인 수요가 지난해와 달리 크게 줄었다. 새 집을 사려다가 계약금을 중도에 잃고 집을 포기하는 사례도 나타나고 있다"라고 말했다. 모기지 금리가 오를 대로 오르자 새로운 트렌드도 나타나고 있다. 바이다운(Buydown)이 그것이다. 가령 현재 모기지 금리가 6% 라면 일정 비용을 들여 이보다 낮은 5%의 이자율을 사는 방식이다. 1년 뒤부터는 다시 6%의 금리로 모기지를 납부하게 된다. 최 대표는 "바이다운을 위해 일정 비용이 들어가는데, 이자율이 너무 높다 보니 현재 부담을 줄이기 위한 방안으로 바이다운을 선택하는 사례도 나타나고 있다"라고 설명했다. 모기지 금리가 급등하자 주택 구매 수요는 급감했다. 지난달 미 상무부에 따르면 미국의 7월 신규주택 판매량은 51만 1000채를 기록했다. 이는 2016년 1월 이후 8년 6개월 만에 최소치다. 7월 판매량은 전월대비 12.6%, 작년 같은 달보다 29.6% 급감한 것으로 나타났다.

미국 주택시장이 빠르게 둔화하고 있다. 지난해 저금리 기조에 따른 바이어들의 주택 매입 경쟁은 사라진 지 오래다. 셀러들이 마켓에 매물을 내놓고 집이 팔리기까지 대기하는 시간도 늘었다. 극심한 공급난이 다소 해소되고 있다는 의미다. 특히 10만달러가 넘는 미친(?) 웃돈 경쟁도 찾아볼 수 없다고 업계 관계자들은 입을 모았다.가장 눈에 띄는 변화는 주요 대도시들의 주택 재고 증가다. 부동산 정보 제공업체인 리얼터닷컴에 따르면 지난 6월 시장에 매물로 나온 주택 활성 리스팅은 전년대비 19% 증가했다. 이는 이 회사가 5년 전 지표를 조사하기 시작한 이래 가장 빠른 속도라고 CNBC는 전했다. 신규 매물은 1년 전보다 4.5% 증가했다. 전체 재고는 여전히 코로나19 이전의 절반 수준에 불과하다.지역별로 텍사스주 오스틴 지역의 주택 재고는 145%나 급증했다. 애리조나주 피닉스는 113%, 노스캐롤라이나주 랄리는 112% 증가했다. 반면 마이애미는 16% 감소했고, 시카고, 버지니아 비치 등은 각각 13%, 14% 감소한 것으로 조사됐다. 다니엘 헤일 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “7월에도 추가적인 재고 증가가 예상된다”고 전망했다.뉴욕의 아파트 매매 시장도 빠르게 냉각되고 있다. 지난달 맨해튼 아파트 매매 계약은 지난해 같은 달과 비교해 3분의 1 수준으로 급감했다고 CNBC는 전했다. 프레드릭 워버그 피터스 골드웰 뱅커 사장은 보고서에서 “지난 2분기 내내 둔화가 가속화했다”며 “입찰 경쟁이 줄고, 가격은 떨어지고, 재고는 늘었다. 계약 건수도 감소했다”라고 밝혔다. 특히 “뉴욕 대부분의 지역과 모든 가격대에서 이런 현상이 나타나고 있다”라고 지적했다. CNBC는 “모기지 금리 상승과 별 상관이 없는 부유한 계층이 몰려 있는 맨해튼 지역의 거래 감소는 다소 의외의 결과”라며 “맨해튼 거주자들은 높은 모기지 금리보다 주식시장과 암호화폐 손실을 더 우려하고 있는 것으로 보인다”라고 분석했다. 금리는 물론, 미국 경제의 불확실성이 돈 많은 부유층의 지갑을 닫게 만들고 있다는 지적이다. 모기지 금리 하락세에도 불구하고 수요는 감소하고 있다. 모기지은행가협회(MBA) 데이터에 따르면 금리는 지난 2주 동안 24bp 하락했다. 그러나 수요 역시 1주 전보다 5.4% 감소했다. 모기지 금리가 하락하고 있지만, 떨어진 수요가 회복하지 못하고 있는 것이다. 또 주택 재융자 신청의 경우 1년 전 같은 주와 비교해 78%나 급감했다. 조엘 칸 MBA 경제 및 산업담당 부사장은 “경기침체 리스크 증가에 대한 우려가 커지면서 국채 수익률이 하락했고, 모기지 이자율이 2주 연속 하락했다”라고 설명했다.

미국이 40년 만에 최악의 인플레이션을 경험하고 있는데, 미국 중앙은행이 20년 만에 최대 가장 큰 폭의 금리인상을 단행했다. 미 연준은 지난 4일(현지시간) 이틀간 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 마친 뒤 현재 0.25~0.5%인 기준금리를 0.5% 포인트 인상한다고 밝혔다. 이에 따라 미국의 기준금리는 0.75~1.0% 수준으로 상승했다. 미국이 기준금리를 0.5% 포인트 인상한 것은 앨런 그린스펀 의장 재임 시절인 2000년 이후 처음이다. 연준의 강한 긴축 스탠스에 5일(현지시간) 뉴욕증시는 오전부터 요동치고 있다. 3대 지수 모두 연준의 '빅스텝' 결정에 급락세를 이어가고 있다. 이날 오전 10시 30분 현재(미 동부시각) 다우존스 지수는 전날 대비 1.91% 하락한 3만 3409.74에 거래되고 있다. S&P500 지수는 2.40% 내린 4197.17에 거래되고 있고, 기술수 중심의 나스닥 지수는 전날보다 3.29% 하락한 1만 2538.46에 거래가 이뤄지고 있다. 문제는 물가가 어느 정도 안정될 때까지 연준의 긴축 기조가 이어질 것으로 보인다는 점이다. 제롬 파월 연준 의장은 시장에서 제기된 0.75% 포인트 인상에 대해서는 "적극적으로 고려하고 있지 않다"면서도 "향후 두어 번의 회의에서 50bp 인상에 대한 인식에 연준 위원들이 인식을 갖고 있다"라고 밝혔다. 물가 상승을 잡지 못하면 또 다른 '빅스텝'을 단행할 수 있다고 예고한 셈이다.빅스텝에 대한 시장의 견해도 비슷하다. 재커리 힐 호라이즌 인베스트먼트의 포트폴리오 전략 책임자는 CNBC와의 인터뷰에서 "연준이 인플레 억제를 위해 0.5% 이상의 금리를 인상할 가능성은 여전히 열려있다"라고 분석했다. 특히 "이런 상황은 공급망이 빠르게 개선되거나 노동인구가 다시 극적인 유입이 되지 않는 한 증시는 '멈춰진 시간(borrowed time)'이 될 가능성이 높다"라고 덧붙였다. 데이비드 리 테일러투자자문그룹 최고투자책임자(CIO)는 지난 4일 더밀크의 미국형님 라이브에 출연, "일단 경기침체 여파를 고려해 기준금리를 50bp만 인상한 것으로 보인다"며 "문제는 여기서 끝이 아니다. 6월과 7월에도 기준금리가 오를 수 있다"라고 설명했다. 실업률, 기업 활동, 투자 등 시장의 변화를 종합적으로 고려해 또 다른 빅스텝이 올 수 있다는 것이다. 리 CIO는 "인플레이션 목표치인 2% 정도로 내려오지 않으면 금리를 또 인상할 것"이라며 "금리를 자주 올리고, 폭이 클수록 리세션 리스크는 더 커진다. 연준이 2~3차례 중앙 금리를 인상하면 최소한 2분기 정도 경기침체 가능성이 커진다"라고 덧붙였다.

미국판 ‘직방’으로 불리는 부동산 중개업체 ‘레드핀(Redfin)’이 3월 31일(현지 시각) 내놓은 미국 주택 시장 전망이다. 미국 주택 가격은 여전히 높은 수준이지만, 최근 주택 구매자들의 행동 변화가 포착되고 있다는 것이다. 홈투어란 잠재 구매자가 매물로 나온 집을 둘러보는 행위를 뜻한다.2012년 설립된 레드핀은 미국 전역에서 부동산을 중개하는 업체로 400개 이상 미국 대도시의 부동산 매매 정보를 확보하고 있다. 2015년부터 미국 주택 시장 데이터를 집계해 보고서를 발간해 왔다.

연준의 가파른 금리인상 기조가 가시화되면서 가장 먼저 반응하는 곳이 있습니다. 바로 부동산입니다. 부동산 리서치 기업인 아톰 데이터에 따르면 올해 2월 미국에서 차압 당하는 주택은 지난 1월과 비교해 40%가 증가했고 1년전과 비교해서는 무려 176%가 폭등했습니다.경제 리서치 기업인 판테온 매크로이코노믹스의 수석 경제학자인 이안 셰퍼슨은 "올해 주택판매 2월 현재 602만건인데 올해 상반기까지 450만건으로 무려 25%가 축소될것이다"고 전망했는데요. 셰퍼슨은 "주택시장은 둔화의 초기단계에 있다"며 "봄이 되면 주택가격은 급격한 하락세를 보일것이다"고 전망했습니다. 여기에 대한 근거는 무엇일까요?

미국 연방준비제도(Fed)가 시장의 예상대로 기준금리를 인상했다. 3년 3개월 만에 '제로금리' 시대를 마감하고, '긴축 시대'로 진입했다. 가장 큰 목표는 물가 안정이다. 동시에 '경기 침체'를 막아야 하는 중차대한 목표도 달성해야 한다. 연준은 15~16일(현지시간) 이틀간 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 마치고, 0.00~0.25%인 기준금리를 0.25% 포인트 인상한다고 밝혔다. 지난 2020년 코로나19 팬데믹에 대한 선제적인 대응으로 금리를 0%대로 낮춘 이후 첫 금리인상이다. FOMC 위원들이 예상한 올해 말 기준금리는 1.9%다. 올해 남은 6번의 회의에서 모두 기준금리를 올리겠다는 의미다. 연준의 긴축기조와 금리 인상 조치는 미국인들의 삶에 어떤 의미가 있을까. 또 한국 경제에는 한국 경제에는 어떤 파급력을 미치게 될까. 월스트리트 저널(WSJ)에 따르면 금리 인상은 개인과 가구의 비용이 늘어나는 결과를 가져온다. 또 돈을 빌리는 방식과 저축하는 방식에도 영향을 미친다. WSJ은 "금리 인상은 주택 구매자가 모기지 상환금을 매월 더 지불하게 된다는 것을 의미한다"며 "지출을 보류하고 억제하면서 저축을 유도하는 효과도 가져온다"라고 분석했다.

한동안 하락세를 보이던 모기지(주택담보대출) 금리가 소폭 상승한 가운데 모기지 수요는 다시 약세로 전환되는 모습이다.특히 주택 구매를 원하는 바이어(매수자)들이 매물 부족과 높은 가격에 구매를 포기하는 모습을 보이고 있다. 수요의 변화가 거의 없었던 리파이낸싱(재융자)에 비해 주택 구매를 위한 모기지 신청건수는 전주 대비 3%나 감소했다.30년 고정 모기지 이자는 일반 론(loan)과 점보론(jumbo loan) 모두 각각 3.18%, 3.31%로 전주 대비 올랐고, 모든 조건이 구매자에게 매력적이지 못했던 것으로 풀이된다.작년 팬데믹으로 인해 경제 봉쇄가 한창이던 시기의 기저효과가 나타나면서 전년 대비 수요는 24% 상승했지만 지금으로서는 큰 의미가 없는 지표다.부동산 시장 참여자들로서는 성수기가 한창이어야 할 시기에 2주 연속 구매 수요가 감소하는 당혹스러운 상황으로 볼 수 있다.역사적으로 가장 낮은 수준을 보이는 주택 매물과 매달 전년 대비 12%에 달하는 상승세를 보일 정도로 급등한 주택가격에 구매자가 부담을 느끼고 있다는 시그널로 해석된다.특히 최근 주택 구매 수요 대부분을 차지하는 중저가 티어의 매물은 사라지고 고급 주택 판매만 급증하고 있어 주택시장의 불균형 현상은 더욱 심화하고 있다.이번 주 고용시장의 회복에 대한 긍정적인 경기지표가 계속 나오고 있다. 내일 발표 될 노동부의 신규 고용과 실업률이 금리를 위로 끌어올릴 수 있는 촉매제로 작용할 가능성이 있는 것으로 관측된다.

모기지금리 2개월래 최저, 수요급등미국의 주택담보대출(모기지) 금리가 2주 연속 하락세를 보이면서 움츠러들었던 주택 대출 수요가 반등하고 있는 것으로 나타났다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난 주 모기지 신청건수는 전주에 비해 8.6%가 급증했으며 리파이낸싱은 10%, 주택구매 수요는 6%가 증가했다.이는 30년 고정 모기지 이자율이 2주전만해도 3.36% 였으나 3.20%로 2개월래 최저치로 하락하면서 그동안 기회만 보던 모기지수요가 일제히 몰린것으로 풀이된다. 낮은 금리가 주택시장의 수요에 얼마나 큰 영향을 미치는지 여실히 보여주는 사례다. 이번주도 모기지 금리를 선행하는 미 국채수익률이 낮아지는 추세여서 봄 이후 본격적인 성수기를 맞이하는 부동산 시장에는 큰 성장동력이 될 수 있을것으로 전망이 되고있다. 모기지은행협회는 " 주택 구매 시장이 계속 강세를 보일것이며 고용시장의 빠른 회복세가 이를 뒷받침하는 요인이 될 것이다"고 분석했다.그러나 여전히 주택 가격이 '역대급'으로 높은 편이고 주택 공급 부족현상이 미 전역으로 확산되고 있어 잠재적 구매자들의 발길을 돌리는 요인으로 작용하고 있다.