HOUSING

미국 조지아주 스와니시에 거주해 온 크리스타, 마이크 부부는 최근 살던 집을 매각했다. 6년 전 새로 짓는 주택단지에 40만 달러대의 가격에 단독주택을 매입한 부부가 집을 판 가격은 89만 5000달러. 수년 새 미국의 집값이 고공행진을 이어가면서 두 배 이상 가격이 뛴 것이다. 높은 가격에도 불구하고 집을 시장에 내놓자마자 여러 구매자들이 오퍼를 제시하면서 이틀 만에 매각이 이뤄졌다. 고등학교와 초등학교에 다니는 두 자녀를 둔 부부는 집을 목돈을 챙기게 됐지만, 웃을 수만은 없는 실정이다. 정작 자신들이 살아야 할 새로운 집을 찾기가 어렵기 때문이다. 크리스타는 "원하는 집을 찾기가 쉽지 않다"며 "큰 딸이 다니는 고등학교 근처의 작은 집을 찾아서 이주해야 할 것 같다"라고 어려움을 토로했다. 미국의 집값이 예상을 뛰어넘는 회복세를 보이고 있다. 작년 3월 미 중앙은행인 연방준비제도(연준)가 공격적인 긴축을 단행하면서 팬데믹 기간 중 급격하게 오른 주택가격이 다소 진정될 수 있다는 전망이 나왔다. 그러나 'S&P케이스실러 전국 주택가격 지수'에 따르면 작년 7월 이후 하락세를 보였던 집값은 올해 2월 들어 다시 반등하고 있다. 작년 7월부터 올 1월까지 미국의 중간 주택가격은 2.5% 하락했다.전미부동산중개인협회에 따르면 지난 7월 전국 기존 주택 평균 판매 가격은 전년 동월 대비 1.9% 상승한 40만 6700달러를 기록했다. 모기지 데이터 및 기술 회사인 블랙나이트에 따르면 8월 전국 50대 도시 중 30개 지역의 집값이 사상 최고치를 기록했다고 월스트리트저널(WSJ)은 전했다. 이런 가격 반등세는 역대급 모기지 이자율을 무색하게 만들고 있다. 22일(현재시간) 국책은행 프레디맥이 조사한 30년 고정금리 모기지(주택담보대출) 이자율은 연 7.19%까지 올랐다. 3년 전 2.90%와 비교해 4.29%나 오른 것이다. 반면 주택가격은 지난 6월 기준으로 팬데믹 이전인 2019년 6월 대비 46%나 급등한 것으로 조사됐다. 가격 상승세가 고금리를 누르고 있는 것이다. 놀라울 정도로 빠른 미 주택시장 회복세에 대해 WSJ은 "지난해 모기지 금리가 급등한 후 많은 주택 경제학자들이 예상했던 것보다 주거용 부동산 침체가 더 짧고 얕게 나타나고 있음을 시사한다"고 분석했다.

테슬라가 평화로울 틈이 없습니다. 지난 16일 악시오스에 따르면 테슬라가 '완전자율주행(FSD, Full Self-Driving) 결함으로 36만 2758대의 전기차를 리콜하기로 결정했습니다. 미 도로고통안전국(NHSTSA)은 "테슬라 전기차가 불법적이거나 예측할 수 없이 속도 제한을 초과하고 교차로를 통과해 충돌 위험을 키운다"고 전했습니다. 하지만 테슬라 측은 "FSD 시스템을 개발하는 과정에서 발생한 것으로, 이에 대한 보완 조치가 필요하다"며 이번 조치는 큰 문제가 아니라고 밝혔습니다. 리콜 대상은 FSD 소프트웨어를 탑재했거나 설치할 예정인 2016∼2023년형 모델S와 모델X, 2017∼2023년형 모델3, 2020∼2023년형 모델Y입니다. 대량 리콜 소식에 테슬라 주가는 급락했습니다. 👉 기술적 결함에 노동법 위반까지 테슬라의 두번째 위기는 뿔난 노조인데요. 일론 머스크는 무노조 경영을 고수하기로 유명하죠. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 지난 16일 테슬라가 미국 뉴욕주 버펄로 공장에서 노동조합 설립을 주도한 직원을 포함해 약 18명의 노동자를 해고했습니다. 버펄로 공장 일부 노동자들은 "로봇처럼 취급받는 데 지쳤다"며 급여 인상과 근로조건 개선을 요구했습니다. 테슬라는 공장 직원들의 작업 시간을 추적하는 시스템을 갖춘 것으로 알려졌는데요. 일부 직원은 "화장실에도 가지 못했다"며 인권을 침해하는 열악한 노동 환경을 지적했습니다. 이들은 노조 설립 추진위원회를 만든 후 미 노동관계위원회(NLRB)에 신청서를 제출했지만, 하루 만에 해고됐습니다. 노조 설립 추진위원회의 아리안 베렉(Arian Berek)은 "조합 결성 시도에 대한 보복"으로 인한 해고라고 주장했습니다. 이번 일로 인해 테슬라는 다시 한번 노동법 위반 혐의를 받게 됐습니다.

2022년 미국 주택시장은 또 한 번의 미친(?) 경험을 했다. 코로나19 팬데믹이 한창이었던 2021년 미 주택시장은 공급은 턱없이 부족하고, 수요는 폭증하면서 두 자릿수 이상의 가격 급등세가 이어졌다. 바이어들은 시장에 매물이 나오자마자 멀티 오퍼를 제시하면서 매입 경쟁에 뛰어들었다. 사상 유례없는 매입 경쟁에 '내 집 마련'은 '하늘의 별따기'였다. 이는 미 중앙은행인 연방준비제도(Fed)의 제로금리 정책과, 코로나 팬데믹 지원을 위한 경기부양금의 여파였다. 금리가 낮은 데다, 시장에 돈이 돌면서 집을 사려는 수요가 폭증한 탓이다. 그러나 이런 상황은 연준의 공격적인 금리 인상 기조로 급반전했다. 올해 주택시장은 2%대에 머물렀던 모기지금리가 7%를 넘어서면서 수요가 급감했다. 부동산 중개인과 모기지 업계 관계자들은 한결같이 "주택시장에도 겨울이 왔다"라고 입을 모은다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 10월 기존주택 중간 판매 가격은 37만 9100달러를 기록, 1년 전보다 6.6% 상승했다. 그러나 6월 사상 최고치인 41만 3800달러보다는 하락했다. 또 모기지은행가협회(MBA)에 따르면 모기지 신청 건수는 25년 만에 최저 수준을 기록했다. 주택가격 상승과 모기지 이자율 급등이 수요에 영향을 주고 있는 것이다. 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 보고서에서 "잠재 바이어들이 모기지를 받기 위한 자격에서 밀려나고 있다"며 "미국의 기존주택 판매는 9월부터 10월까지 5.9% 감소하면서 9개월 연속 감소세를 이어가고 있다"라고 분석했다. 그러나 2023년에는 반전의 기미도 보인다. 윤 이코노미스트는 "모기지 금리가 11월 중순을 정점으로 하락하는 모습을 보이고 있다"면서 "주택시장 사이클이 바닥에 가까워진 것으로도 볼 수 있다"라고 해석했다. 2023년 주택시장은 어떻게 전개될까. 집값은 하락세로 돌아설까. 포브스가 조사한 업계 전문가 10인의 2023년 주택시장 전망을 정리했다.

지난 15일(현지시간) 미국 중앙은행 연방준비제도(Fed, 이하 연준)는 인플레이션 급등을 막기 위해 기준 금리를 0.75% 인상하는 '자이언트 스텝'을 단행했다. 이날 파월 연준 의장은 기자회견에서 물가 잡기를 통화정책 최우선 순위에 두겠다는 뜻을 밝혔다. 그러면서 생애 첫 주택 구입을 계획하는 잠재 바이어들을 향해 "주택 구입 결정을 재고할 필요가 있다"라고 당부했다. 파월 의장은 또 22일 의회에 출석한 자리에서도 부동산 시장으로의 영향에 대해 언급했다. 그는 "부동산 가격 상승은 저금리로 인한 수요 증가, 그리고 공급 부족에서도 원인을 찾을 수 있다"며 "공급 부족은 장기적으로 해결해야 하는 문제다. (연준의 정책을 통해) 부동산 시장이 보다 수요와 공급이 균형을 이룬 지속 가능한 상태로 돌아가기를 기대한다"라고 말했다. 그간 연준은 리세션을 불러오지 않으면서도 팬데믹 기간 중 뜨거웠던 주택시장을 잠재우기 위해 금리인상 폭과 시기를 조절해왔다. 주택시장이 금리 인상에 민감하게 반응하기 때문이다. 특히 미국 경제에서 상당한 부분을 차지하기 때문에 경기를 반영하는 바로미터로 여겨지기도 한다. 이런 가운데 일부 시장 전문가들은 미국 주택시장이 하락세로 돌아설 수 있다고 전망하고 있다. 베어마켓으로 돌아선 주식시장과 힘겨운 겨울나기에 돌입한 크립토 시장에 이어 주택시장마저 무너질 수 있다는 우려가 나온다. 미국의 현 주택경기와 하반기 시장 전망에 대해 살펴봤다.

전일(17일, 현지시각) 미 증시는 제롬 파월 연준의장의 매우 강경한 발언에도 견고한 미국 경제와 중국의 경제봉쇄 완화 소식에 주요지수가 강력한 회복 반등세를 보였다. (다우 +1.34%, 나스닥 +2.76%, S&P500 +2.02%, 러셀2000 +3.19%)WSJ과 인터뷰를 가진 제롬 파월 연준의장은 미국 경제에 대한 자신감을 표명했으나 "물가가 확실히 하락하기 전까지 금리인상을 계속할 것"이라며 "필요할 경우 중립금리 위로 인상하는 것이 맞을 것."이라 발언했다. 경기침체를 유발하지 않는 적정금리를 의미하는 중립금리를 직접 언급했다는 점에서 이는 그동안 나온 파월 의장의 발언 중 가장 매파적으로 해석된다. 연준이 참고하는 테일러준칙에 따른 적정금리 수준은 3.6% 내외로 시장이 전망하는 적정금리 범위가 2.5~3.0% 수준이라는 점에서 연준의 금리인상 기조가 더 가팔라질 가능성을 보여줬다고 할 수 있다. 파월 의장의 매파적인 발언에도 시장은 강력한 소매판매와 산업생산으로 우려는 상당부분 상쇄됐다. 특히 중국의 경제봉쇄 완화 조치 가능성과 경제 부양책 기대가 기술주를 끌어올리며 증시는 저가 매수세로 인한 강력한 반등세를 이어갔다. 시장의 강력한 회복 랠리에도 월가의 조심스런 스탠스는 유지되는 모습이다. MFS 인베스트먼트의 채권 포트폴리오 매니저인 헨리 피바디(Henry Peabody)는 "어느 시점에서 결국 유동성 문제에 직면할 것"이라며 "아직 그 지점까지 오진 않았다"라고 경고했다. 반면 경기침체에 대한 우려가 만연하지만 아직 시장이 침체를 반영하지는 않고 있다는 분석도 있다. 노스웨스턴 뮤추얼의 선임 포트폴리오 매니저인 매트 스터키(Matt Stucky)는 "시장의 조정과 완전한 약세장으로의 진입 사이에는 큰 차이가 있다."며 "시장이 약세장에 완전히 진입하게 되면 거의 언제나 피할 수 없는 거시 경제적 침체와 관련이 있거나 향후 6~12개월내로 침체가 예상될 정도로 안좋다는 것."이라며 현재 시장은 20% 이상의 약세장이 아닌 조정 수준을 보이고 있음을 주장했다. 수요일(18일, 현지시각) 증시는 제롬 파월 연준의장의 발언을 소화하면서 선물 시장은 약세로 출발했다. 중국 증시는 류허 부총리가 전일 디지털 경제 발전 주제의 회의에 참석해 빅테크에 대한 규제를 완화하고 지원할 방침을 표명했지만 확실한 방안이 부족했다는 평가로 소폭 약세를 보였다. 미 국채금리는 파월 의장의 매파적인 발언으로 10년물 금리가 화요일 2.88%에서 2.99%까지 상승했다. 연준의 정책금리를 가장 민감하게 반영하는 2년물 금리 역시 2.71%로 상승했다. 달러 인덱스 역시 3일 연속 하락세를 딛고 소폭 상승했다.

전일(18일, 현지시각) 미 증시는 중국의 성장둔화와 미국의 부진한 경제지표로 하락 출발했으나 어닝 시즌에 대한 기대감으로 반발 매수세가 기술주와 자유소비재 위주로 유입되며 대부분 상승세로 마감했다. (다우 -0.10%, 나스닥 +0.84%, S&P500 +0.34%, 러셀2000 +0.10%)중국은 3분기 국내총생산(GDP) 성장률이 4.9%로 하락하며 예상보다 악화됐다. 채무 규모만 3000억달러에 달하는 에버그란데 위기가 부동산 전체로 확산됐고 에너지 부족 문제로 인한 전력난이 생산차질로 번지면서 둔화가 심화된 것으로 관측된다.미국의 산업생산 역시 좋지 않았다. 미 연준이 발표한 9월 미국 제조업 생산활동은 하향 조정된 지난달(-0.1%)보다 크게 악화된 -1.3%의 감소를 나타냈다. 두 달 연속 산업생산이 크게 둔화된 것은 공급망의 병목 현상이 원인인 것으로 분석된다. 하지만 증시는 이번주 본격적으로 실적을 발표하는 기술주들과 자유소비재, 통신 섹터에 대한 기대감으로 나스닥이 시장을 끌어올리며 강세를 보였다. 나스닥은 전체 시장의 5분의 1을 차지하는 빅테크 기업들이 모두 강세를 보이며 상승을 견인했다. 오늘 시장은 실적을 발표하는 존슨앤존슨(JNJ), 프록터앤겜블(PG), 넷플릭스(NFLX), 그리고 유나이티드 항공(UAL)에 주목할 것으로 전망된다. 특히 이들 기업들이 헬스케어와 필수소비재, 통신, 산업재에 골고루 포진한 대표적인 기업들이라는 점에서 3분기 어닝시즌의 길잡이가 될 수 있을 것으로 기대된다. 팩트셋에 따르면 여전히 3분기 기업들의 순익 마진이 12.3%로 높을 것으로 전망되는 상황에서 공급망의 붕괴와 비용상승 압박을 기업들이 어떻게 바라보고 있는지 여부가 중요할 것으로 전망된다. 한편 미국 최초의 비트코인 선물 기반의 상장지수펀드(ETF)인 BITO(Proshare Bitcoin Strategy ETF)가 오늘부터 거래를 시작한다. 비트코인은 이에 대한 기대감으로 사상최고가에 근접하는 강세를 보이고 있다.

전일(17일, 현지시각) 미 증시는 부진한 소매판매로 인한 소비둔화 우려와 중국의 추가 규제로 인한 투자심리 악화로 S&P500과 다우지수가 5일 연속 상승세를 마감했다. (다우지수 -0.79%, S&P500 -0.71%, 나스닥 -0.93%, 러셀2000 -1.19%)코로나 델타변이 확산이 글로벌 경제 성장 둔화를 초래할 것이란 우려가 강해지는 가운데 미국의 소비 둔화 시그널은 계속됐다. 화요일(17일, 현지시각) 발표된 미국의 7월 소매판매는 전망치를 크게 하회하는 -1.0%(전월대비)로 발표, 지난 금요일(13일, 현지시각) 발표된 소비자심리지수에 이어 미국 경제의 70% 이상을 차지하는 소비의 부진 가능성을 일깨웠다. 다만 대부분의 하락폭이 자동차에 집중되었다는 점과 상품판매과 부진했으나 서비스 관련 품목은 증가세를 보였다는 점은 긍정적으로 인식됐다. 미 제조업 활동을 보여주는 산업생산은 전월 대비 0.9% 증가하며 지속적으로 개선되는 모습을 보였다. 특히 반도체 부족 현상이 완화되면서 자동차 생산이 11.2% 증가, 공장 가동률이 76.1%를 기록했다는 점 역시 긍정적으로 관측됐다. 다만 중국 당국의 규제 위험이 다시 제기되면서 아시아를 비롯한 글로벌 투자심리가 급격히 차가워진 점은 악재로 작용했다. 특히 중국 내 판매에 많은 영향을 받는 테슬라(TSLA)와 같은 기업은 전반적으로 약세를 보였다. 제롬 파월 연준의장은 전일 있었던 교사와 학생들간의 가상 타운홀 미팅에서 팬데믹이 여전히 미국 경제에 그림자를 드리우고 있다고 발언했다. 하지만 백신으로 인해 델타변이가 실제로 경제활동에 어떤 영향을 끼치는지는 아직 알 수 없다는 입장을 밝혔다. 파월의장은 시장이 주목하는 연준의 다음 행보에 대해서는 침묵한 가운데 미국의 금융시스템이 견고해 잠재적인 위험요소가 되지 않을것이라 밝혔다. 오늘 시장은 성명서를 통해 통화정책의 전환을 시사했던 7월 통화정책회의 의사록에 주목할 것으로 전망된다. WSJ은 최근 연준 임원들의 컨세서스가 3개월내 긴축으로 모아지고 있다고 보도한 바 있다.

지난주 30년 고정 모기지 금리가 3.11%에서 3.15%로 소폭 증가하면서 주택 구매에 대한 수요 역시 전주 대비 4% 하락했다. 다만 이자율이 올해 들어 낮은 수준으로 유지되면서 리파이낸싱에 대한 수요는 4% 증가했다. 올해 내내 오름세를 보이던 모기지 금리가 최근 내림세를 보이면서 전반적으로는 대출수요가 1.2% 늘어난 것으로 보인다. 하지만 너무 높은 가격과 메말라버린 매물로 인해 구매자들이 계속 어려움을 겪고 있다는 시그널이 관측된다. 신규 주택건설을 통한 공급마저도 건축 자재 비용의 상승과 공급망 부진으로 차질을 겪고 있어 한동안 주택공급이 더욱 어려워질 전망이다. 주택건설업계의 예상 밖 부진으로 당장 관련 기업들의 주가도 급락세를 보이는 등 증시에도 영향을 미치고 있다.

목재값 폭등과 원자재 공급망의 부진이 주택건설 수요에 그림자를 드리우고 있다.미 상무부에 따르면 미국의 신규주택 착공은 4월 예상을 크게 하회한 157만 건으로 집계됐다. 이는 블룸버그가 전망한 170만 건에서 크게 감소한 수준으로 3월 대비 9.5% 하락한 것으로 나타났다. 목재를 비롯한 원자재가격의 급등에 공급마저 원활하게 이루어지지 않아 건축 활동이 위축된 것으로 풀이된다.다만 지난 3월의 신규주택 착공이 2006년 6월 이후 가장 높은 수준을 기록했다는 점에서 수요의 둔화로 보기에는 아직 이르다는 분석이다. 4월 전월 대비 기준으로는 9.5% 하락했지만 작년과 비교해서 무려 67.3%가 급등했다. 팬데믹의 기저효과가 시장을 왜곡한 부분이 있지만 여전히 2년 전과 비교해도 높은 수준이다. 지역별로는 중서부와 남부에서의 건축 활동은 둔화된 반면 북동부와 서부에서는 증가한 것으로 나타났다.

오늘의 투자포인트 '인플레이션 지속 가능성 여부'에 여전히 시장의 촉각이 곤두서 있는 가운데 아시아 일부를 제외한 코로나 둔화세는 투자심리를 긍정적으로 만들었다. 미국은 팬데믹 이후 처음으로 미국 50개 모든 주에서 확진자 수가 일제히 감소했다. 무려 10개의 주가 확진자가 100명 이하로 떨어졌다고 보고했다.팬데믹 종식에 대한 기대감이 커지면서 달러는 4개월 최저치로 하락하고 국제유가(브렌트유)는 3월 이후 처음으로 70달러를 돌파했다. 시장의 관심이 19일(수, 현지 시각) 연준의 FOMC 의사록에 쏠려 있는 가운데 클라리다 부의장은 약한 고용지표를 볼 때 아직 연준이 자산구매를 축소할 단계가 아니라는 점을 분명히 했다. 연준의 도비쉬(비둘기파, 완화적 통화정책 선호)한 의견과 달러 약세, 국채 수익률 약세는 금값을 끌어올리고 있다. 실제 금은 온스당 1868달러를 돌파, 3개월 내 최고치를 기록했다. 특히 지난 7월부터의 하락추세를 상향돌파했다는 점은 주목할 만하다. 지금까지 S&P 500 기업 90% 이상이 1분기 실적을 보고한 가운데 86%가 예상을 뛰어넘는 매출을 기록하며 2008년 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

코로나 팬데믹 이후 미국 집값은 지속 상승했다. 주택담보대출(모기지) 금리가 사상 최저 수준으로 하락한 것이 가장 직접적 원인이다. 때문에 주택 구입을 희망하는 구매자들은 지금 살 것인지 아니면 광풍이 좀 가라앉을 때까지 기다릴 것인지 고민 중이다. 언제 주택을 구매해야 하는 것일까?미국 온라인 부동산 플랫폼 질로우(Zillow)에 따르면, 주택 시장은 한동안 뜨겁게 달아오를 수밖에 없어서 주택 구매를 미루며 기다리다 결국 더 비싼 돈을 주고 사게 될 가능성이 높다. 질로우가 분석한 원인은 다음과 같다.가장 중요한 원인은 역시 ‘낮은 이자율’이다. 또 주택 구입시기가 된 밀레니얼 세대가 부상하고 코로나19로 인해 자가 주택 소유 욕구의 상승 그리고 원격으로 일할 수 있는 업무 유연성으로 인해 더 쾌적한 주택 구매 요구가 더해진 결과다. 또 소위 ‘프롭 테크(prop tech)’라고 하는 부동산 관련 기술 개발이 가속화돼 더 빠르고 쉽게 집을 찾을 수 있게 된 것도 원인이다. 아만다 펜들턴 질로우 연구원은 “지금 부동산 시장이 크게 변하고 있어서 오히려 내집 마련에 가장 적당한 시기는 우리 가족이 내 집 마련이 가장 필요하다고 판단할 때다. 구매 준비가 됐다면 가능한 빨리 사는 게 낫다. 요즘은 빨리 살수록 한 달에 수백 달러를 절약할 수 있는 시장이다”라고 말했다.실제 2020년 미국 주택 판매는 2019년 대비 5.9% 늘어난 570만 채가 팔렸다. 2021년은 작년보다 더 주택시장이 뜨거워 질 가능성이 높다. 심지어 미국 주택 시장 40년 만에 가장 높은 수치가 될 수 있다. 질로우의 부동산 전문가들은 2021년 주택 판매량이 지난해보다 21.9% 늘어날 것으로 예측했으며, 주택가격은 2021년 12월까지 10.5% 오를 것으로 전망했다. 2021년은 지난 2005년 이후 가장 뜨거운 주택시장이 될 것으로 보고 있다.