HOUSING MARKET

미국 주택거래가 주택담보대출(모기지) 금리 하락으로 반등의 기미를 보이고 있다. 그러나 시장에서는 올해 주택 가격이 최대 15%까지 하락할 수 있다는 전망이 나온다. 2월 8일(현지시간) 고뱅킹레이트는 부동산시장 조사업체 판테온 매크로 이코노믹스의 설립자인 이안 셰퍼드슨 수석 경제학자의 예상을 인용, "올해 미국의 주택가격이 15% 이상 떨어질 수 있다"라고 분석했다. 셰퍼드슨은 2008년 미국 금융위기로 인한 주택시장 붕괴를 예측한 인물이다. 그는 현저하게 높은 부동산 가격과 잠재 바이어들의 소득간에 큰 격차, 그리고 소폭 개선된 주택재고 상황 등의 요인들이 복합적으로 맞물리면서 집값 하락세를 예상했다. 셰퍼드슨과 키란 클랜시 판테온 수석 경제학자는 지난달 23일 고객들에게 보내는 애널리스트 노트에서도 "집 값이 매월 하락하고는 있지만, 여전히 감당할 수 없을 정도로 높은 수준"이라면서 "시장의 불확실성이 올해 내내 지속될 것"이라고 분석했다. 실제 최근 모기지금리 하락은 거래량 증가로 이어지고 있다. 지난 10월 말 이후 모기지금리는 93bp 하락했다. 그러자 모기지은행협회(MBA)의 모기지 대출 신청 지수는 지난달 27일 232.4로 반등했다. 앞서 지난해 12월 30일 지수는 184.5까지 떨어졌다.또 전미 부동산중개인협회(NAR)가 집계한 지난해 12월 잠정주택 판매는 전월대비 2.5% 늘었다. 골드만삭스를 비롯한 일부 투자은행들은 부동산 경기가 바닥을 찍고 반등하고 있는 것으로 관측하고 있다.주택가격 상승세는 주춤하다. NAR에 따르면 12월 기존 주택 중간값은 1년 전보다 2.3% 오른 36만 6900달러였다. 130개월 연속으로 전년대비 가격이 상승했다. 그러나 전월인 11월 대비로는 하락하는 모습이었다. 특히 지난 6월 최고치인 41만 3800달러대비 11%나 낮은 수준이다. 셰퍼드슨은 "모기지 영향으로 거래가 작은 반등을 보일 수는 있겠지만, 12월 기준으로 신규 주택 구매자가 지불해야 할 월 지불액은 여전히 전년대비 54% 높다"고 분석했다. 그러면서 "지속적인 집값 하락은 올해 시장 균형을 맞추는 데 도움이 될 것"이라며 "균형을 회복하려면 가격이 크게 떨어져야 한다. 코로나 이전 수준의 가격 대비 소득 비율을 회복하려면 집 값이 15~20%까지 떨어질 수 있다"고 전망했다.투자기관, 컨설팅 기업들의 전망도 크게 다르지 않다. KPMG는 올해 미 주택가격이 20% 하락할 가능성이 있다고 전망했다. 또 골드만삭스와 모건스탠리도 각격 6.1%, 4.0% 하락을 예상했다. 골드만삭스는 "모기지금리가 1% 가까이 하락하면서 주택구매 수요가 소폭 늘기는 했지만, 올해 미 주택시장에서의 가격 하락세가 이어질 것으로 보고 있다"고 내다봤다.

미국 주택시장에서 잠재 구매자들이 다시 움직이고 있다. 지역마다 편차는 있지만, 모기지 금리가 오를 만큼 올랐다고 판단한 바이어들이 시장으로 돌아오고 있는 것으로 풀이된다. 2일(현지시간) 뉴욕타임스는 "지난해 대출비용이 급증하고 주택 가격이 급등하면서 소외됐던 잠재 주택 구매자들이 다시 시장에 진입하고 있다"라고 전했다. 모기지 금리가 소폭 하락했고, 집값 상승세도 주춤해지면서 바이어들의 구매심리가 개선되고 있다는 것이다. 미국 전역의 주택가격 하락세는 지난해 중순부터 이어지고 있다. 지난달 31일 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수에 따르면 작년 11월 미국 주요 도시들의 집값은 전월대비 0.6% 하락, 5개월 연속으로 하락세를 이어갔다. 6월부터 11월까지 6개월간 집값 하락폭은 3.6%를 기록했다. 모기지 금리도 정점을 찍은 후에 하락세를 보이고 있다. 가장 일반적인 30년 고정 모기지금리는 지난해 10월 7%대 고점을 찍은 이후 6%대 초반을 유지하고 있다. 프레디맥에 따르면 2일 현재 30년 고정 모기지 금리는 6.09%를 기록했다. 또 모기지뉴스데일리에 따르면 30년 고정 모기지 평균 금리는 5.99%까지 떨어졌다. 이 때문에 일부 시장에서는 바이어들의 시장 진입이 두드러지게 나타나고 있다. 애틀랜타를 중심으로 활동하는 김영자 매스터 리얼티 대표는 "바이어들이 빠르게 시장으로 돌아오고 있다"라고 설명했다. 그는 "무엇보다 괜찮은 집이 매물로 나와서 방문하면 다른 에이전트와 잠재 바이어들이 집을 둘러보기 위해 줄을 서 있는 모습이 연출된다"며 "매물로 나온 지 하루 만에 팔려나가는 집들도 있다. 시장에 60~90일 이상 매물로 올라와있던 몇 개월 전과는 현저하게 다른 분위기가 형성되고 있다"라고 설명했다. 김 대표는 "애틀랜타에서 한인들이 밀집한 학군 좋은 스와니 지역의 한 주택은 시장에 매물로 나오자 바잉 오퍼를 67개나 받았다"라고 덧붙였다. 켈리 최 켈러윌리엄스부동산 에이전트 역시 "다른 지역은 모르겠지만, 조지아주의 경우는 시장 침체 상황이 가볍게 지나가는 분위기"라며 "주택 거래가 계속 일어나고 있고, 가격도 크게 떨어지지 않았다. 최근에는 매매가 다시 살아나는 분위기"라고 설명했다.

2022년 미국 주택시장은 또 한 번의 미친(?) 경험을 했다. 코로나19 팬데믹이 한창이었던 2021년 미 주택시장은 공급은 턱없이 부족하고, 수요는 폭증하면서 두 자릿수 이상의 가격 급등세가 이어졌다. 바이어들은 시장에 매물이 나오자마자 멀티 오퍼를 제시하면서 매입 경쟁에 뛰어들었다. 사상 유례없는 매입 경쟁에 '내 집 마련'은 '하늘의 별따기'였다. 이는 미 중앙은행인 연방준비제도(Fed)의 제로금리 정책과, 코로나 팬데믹 지원을 위한 경기부양금의 여파였다. 금리가 낮은 데다, 시장에 돈이 돌면서 집을 사려는 수요가 폭증한 탓이다. 그러나 이런 상황은 연준의 공격적인 금리 인상 기조로 급반전했다. 올해 주택시장은 2%대에 머물렀던 모기지금리가 7%를 넘어서면서 수요가 급감했다. 부동산 중개인과 모기지 업계 관계자들은 한결같이 "주택시장에도 겨울이 왔다"라고 입을 모은다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 10월 기존주택 중간 판매 가격은 37만 9100달러를 기록, 1년 전보다 6.6% 상승했다. 그러나 6월 사상 최고치인 41만 3800달러보다는 하락했다. 또 모기지은행가협회(MBA)에 따르면 모기지 신청 건수는 25년 만에 최저 수준을 기록했다. 주택가격 상승과 모기지 이자율 급등이 수요에 영향을 주고 있는 것이다. 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 보고서에서 "잠재 바이어들이 모기지를 받기 위한 자격에서 밀려나고 있다"며 "미국의 기존주택 판매는 9월부터 10월까지 5.9% 감소하면서 9개월 연속 감소세를 이어가고 있다"라고 분석했다. 그러나 2023년에는 반전의 기미도 보인다. 윤 이코노미스트는 "모기지 금리가 11월 중순을 정점으로 하락하는 모습을 보이고 있다"면서 "주택시장 사이클이 바닥에 가까워진 것으로도 볼 수 있다"라고 해석했다. 2023년 주택시장은 어떻게 전개될까. 집값은 하락세로 돌아설까. 포브스가 조사한 업계 전문가 10인의 2023년 주택시장 전망을 정리했다.

오전시황[7:07am ET]뉴욕증시는 새해를 앞두고 다양한 요인을 바라보며 관망세로 장을 시작했다. 중국의 경기재개 소식이 있었지만 공급망의 부진과 인플레이션 우려로 투자심리를 끌어올리지 못한 가운데 3대 지수는 확실한 움직임을 보이지 못하는 모습이다. (다우 +0.30, S&P500 +0.27%, 나스닥 +0.19%)자산시장동향[7:10am ET]핵심이슈: 주택담보대출 모기지 신청, 잠정주택판매, 리치몬드 연은 제조업 지수 / 일본은행(BOJ) 12월 통화정책회의 요약.금리와 달러: 미 국채금리는 채권시장의 변동성이 완화됨에 따라 하락 전환. 달러 인덱스는 약세 유지. 파운드화 강세.상품동향: 국제유가는 중국의 경제 재개 소식에도 코로나 확진자 급증 소식에 수요 침체 우려가 커지며 약세. 금은 달러 약세에도 수요 둔화 우려로 하락.잠정주택판매는 최악으로[10:01pm ET]계약은 했지만 마감(Closing)은 하지 않은 판매를 의미하는 잠정주택판매는 6개월 연속 하락하면서 모기지 금리 급등의 충격을 이어갔다. 주택 판매 시장의 약 90%를 차지하는 기존주택판매의 선행지표로 인식되는 11월 잠정주택판매는 4% 감소한 73.9로 2001년 이후 가장 낮은 수치를 기록했다. 팬데믹을 제외하면 역사상 최악의 수치다. 미시건대의 자체 조사에 따르면 소비자들은 현재의 주택 구매 상황을 1980년대 초반 이후 최악으로 여기는 것으로 나타났다. 마감시황[4:00pm ET]뉴욕증시는 중국의 코로나 확산세가 전 세계적으로 확산될 수 있다는 우려가 커짐에 따라 투자심리가 악화되면서 일제히 하락 마감했다. 공급망의 부진이 인플레이션을 악화시킬 수 있다는 우려가 커지며 10년물 국채금리는 3.89%로 튀어올랐고 달러 지수는 상승 전환했다. (다우 -1.10%, S&P500 -1.21%, 나스닥 -1.35%)이탈리아 보건 당국에 따르면 밀라노로 향한 두 항공편의 승객 중 거의 절반이 코로나 바이러스에 감염된 것으로 밝혀지면서 코로나 확산 우려가 커졌다. 이탈리아 보건 당국은 새로운 변종이 발견되면 더 엄격한 규제를 가할 수 있다고 경고했고 미국 역시 중국에서 출발하는 항공편에 대한 규제를 예고했다.

이번주 주시해야 할 핵심 시그널: 주택, 소비, 그리고 PCE미국과 유럽의 통화정책이 한결 매섭게 금융시장을 몰아치는 가운데 이번 주 시장은 정책을 반영하며 소화하는 시간을 가질 것으로 전망된다. 크리스마스 연휴를 앞두고 휴가처를 맞아 전반적으로 거래량은 줄어들고 큰 영향력을 지닌 대형 이벤트가 없어 잠잠할 것이란 평이다.선진국 중 가장 비둘기파적인 중앙은행으로 평가되는 일본이 20일(현지시각, 화)에 인플레이션에도 여전히 마이너스 금리를 고수할 것으로 관측되면서 일본 증시에 자금 흐름이 긍정적으로 유지되고 있다. 이번 주 주목할 만한 데이터로는 주택시장에 대한 단서를 제공할 모기지 신청과 신규주택 착공, 그리고 기존주택 판매가 예정되어 있다. 연준의 금리인상 기조가 정점에 다가오면서 최근 5주 연속 모기지 금리가 하락해 주택시장의 회복에 대한 기대도 커지고 있다. 미국의 대표적인 선행지표로 인식되는 컨퍼런스보드의 소비자신뢰지수는 21일(현지시각, 수)에 발표될 예정이다. 미국 경제의 대부분을 차지하는 소비에 대한 단서를 제공하는 가장 빠른 지표인만큼 시장의 주목을 받을 것으로 전망된다. 연준이 가장 주목하는 물가 지표인 PCE 물가지수는 23일(현지시각, 금) 발표된다. 개인소득과 지출이 함께 공개되며 지난 두 번의 인플레이션 데이터가 긍정적으로 하락세를 보인 만큼 인플레이션이 최고점에서 내려오고 있다는 확실한 증거가 될 것으로 기대된다.

1. 시장 동향 및 투자지표: 강력한 시장 모멘텀...연말 산타랠리의 분수령두 달간 이어진 미국증시의 강력한 모멘텀이 흔들리고 있다. 연준의 최종금리에 대한 의문이 생겼기 때문이다. 골드만삭스의 전망대로 12월 50bp 인상에 내년 2월과 3월 각각 25bp로 모두 1.00% 포인트의 추가 인상을 시장금리가 이미 반영했지만 강력한 고용지표와 PMI 데이터로 금리인상 기조가 더 강화될 가능성이 제기됐기 때문이다. CME 페드워치에 따르면 12월 50bp 인상에 이어 2월 회의에서도 추가 빅스텝(50bp) 인상을 할 가능성이 46.6%로 가장 높다. 3월에도 50bp 인상 가능성이 제기되는 등 최종금리에 대한 의문이 커지고 있다. 금리정점에 대한 기대는 시장의 강력한 랠리를 이끌었지만 S&P500의 저항선으로 인식되는 200일 이평선과 올해 하향 추세라인이 만나는 지점(4000~4100)에서 하락이 재개될 수 있다는 분석이 힘을 얻고있다. BofA는 기관의 거래가 집중되는 종가를 기반으로 모멘텀을 측정하는 윌리엄스 %R 지표(아래 용어설명 참조)가 불리시한 상향 추세를 이어가고 있다고 판단했다. 이에 연말부터 내년 연초까지 이어지는 산타랠리의 가능성을 높게 보며 S&P500이 이를 위해 50일 이평선이 위치한 3912~3840 레벨을 지켜야 할 것을 주장했다. 상승 종목 수에서 하락 종목을 뺀 등락주선(Advance-Decline Line)의 추세 역시 긍정적이다. 시장의 건전성과 수면 아래의 추세를 보여주는 시장의 폭(Market Breadth)가 강력하다는 것을 의미한다. 다만 여전히 잠재적 경기침체는 심각한 리스크다. 경기침체가 오기 전 주식시장이 바닥을 형성한 건 1945년밖에 없다.

미국의 주택 가격이 석 달 연속으로 하락세를 보이고, 주택판매가 급감하는 등 전반적인 주택 시장이 위축된 모습을 보이고 있다. 그러나 일부 지역에서는 틈새시장을 노린 구매 수요가 여전히 살아있는 것으로 나타났다. 3일(현지시간) 메트로 애틀랜타 지역에서 활동하는 킴 파멘터 해리노먼 리얼티 에이전트에 따르면 지난 2일 리스팅으로 보유하고 있던 고객의 주택을 두 채나 판매했다. 한 채는 내놓은 지 하루만에 계약이 이뤄졌다. 모기지 금리가 6%대를 넘어서면서 시장 수요가 줄기는 했지만, 줄어든 상황에서도 집을 사려는 수요가 여전하다는 의미다. 킴 에이전트는 집을 판매할 수 있었던 이유로 '적정 가격'을 꼽았다. 그는 "집을 판매하는 셀러 입장에서 여전히 높은 가격을 요구한다. 작년처럼 높은 가격을 기대하는 셀러들은 집을 팔기 어렵다"며 "그러나 가격을 조금만 낮춰도 집을 사려는 바이어들이 나타난다"고 설명했다. 투자용 주택 시장도 수요가 줄기는 했지만, 틈새를 노린 바이어들이 속속 매입에 나서고 있다. 현금을 보유한 투자자나, 신규 주택이 제공하는 혜택을 노린 바이어들이다. 킴 에이전트에 따르면 지난 달 2명의 바이어 고객이 6채의 주택을 매입했다. 이른바 투자용 주택이다. 특히 이들 바이어들은 기존 주택이 아닌 신규주택을 선택했다. 주택경기 위축과 미국의 경기침체를 우려한 주택 개발사들이 파격적인 혜택을 내놓고 있기 때문이다. 킴 에이전트는 "규모가 있는 개발사들은 최근 바이어들에게 인센티브를 많이 제공하고 있다"고 설명했다. 가령 주택 매입 계약 시 소요되는 '클로징 코스트'를 제공하거나, 클로징 코스트를 집을 업그레이드 하는 비용으로 지원하는 식이다. 집 값에 따라 다르지만 킴 에이전트 고객들이 구매한 주택의 클로징 코스트는 2만5000달러(3255만원)에 달했다. 이뿐만이 아니다. 이들 개발사들은 이자율도 파격적으로 낮춰 제공하고 있다. 현재 30년 고정 모기지 이자율은 6.25% 정도다. 만약 개발사들이 자체 제공하는 모기지 상품을 선택할 경우 4.5% 정도의 이자율로 대출을 받을 수 있다. 킴 에이전트는 "시장에 매입 경쟁이 줄다보니 지금이 기회라고 여기는 바이어들도 있다"며 "현금을 보유한 투자자들은 적정 가격이다 싶으면 매입에 나선다"고 말했다. 애틀랜타의 김영자 매스터 리얼티 브로커도 거래가 줄기는 했지만, 수개월 째 꾸준히 고객의 집을 판매하거나 매입하고 있다. 그는 3일 더밀크와의 통화에서 "오늘도 집을 사겠다는 고객이 있어서 나가려던 참이다. 그런데 트렌드가 좀 달라졌다"며 "집을 둘러볼 수 있는 시간이 특정 시간으로 정해졌다. 해당 집을 보려는 잠재 바이어들이 많다는 의미"라고 설명했다. 미 전역에서 비슷한 상황이 나타나는 것은 아니다. 애틀랜타의 경우 이런 현상이 나타나는 이유는 '수요' 때문이다. 팬데믹 기간 중 애틀랜타 지역으로의 인구 유입히 이뤄지면서 '내 집 마련'에 대한 수요가 여전히 살아있다는 것이다. 실제 메트로 애틀랜타 지역은 지난 1년 새 6만 이상의 인구가 유입됐다. 애틀랜타지역위원회(ARC)가 지난 7월 발표한 인구 추정치 자료에 따르면 애틀랜타를 중심으로 한 11개 카운티 인구는 지난 2021년 4월~2022년 4월 6만5000여 명이 증가한 509만 명으로 집계됐다. 김영자 브로커는 "한인들이 많이 거주하는 귀넷 카운티의 경우 빠르게 인구가 늘어났다"며 "모기지 이자율이 급등하면서 수요가 억눌려 있지만, 최근 조금씩 살아나는 분위기다. 모기지 이자율이 하락하는 모습을 보이면 수요가 되살아날 것으로 기대하고 있다"고 말했다.

뉴욕증시는 11일(현지시간) 미 중앙은행의 긴축 속도조절 기대감에 일제시 상승 마감했다. 이날 뉴욕 증권거래소에서 다우존스30산업평균지수는 전날보다 32.49포인트(0.10%) 상승한 3만 3747.86에 장을 마감했다. 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 36.56포인트(0.92%) 오른 3992.93, 기술주 중심의 나스닥 지수는 209.18포인트(1.88%) 급등한 1만 1323.33에 거래를 마쳤다. 뉴욕증시는 전날 10월 소비자물가지수(CPI)가 7.7%를 기록하면서 폭등한 전날의 상승세를 이어갔다. 특히 나스닥 지수는 이틀간 8.4% 급등하면서 지난 2008년 이후 이틀간 최대 상승폭을 기록했다. 주요 기술주는 급등세로 한 주를 마무리했다. 넷플릭스는 전날보다 5% 이상 급등했고, 아마존 4%, 테슬라 2.7%, 구글의 모회사 알파벳은 2.6% 상승했다. 씨티그룹은 달러 하락세로 인해 이틀간 10% 이상 급등하는 모습을 보였다. 달러 인덱스는 전장보다 1.7% 내렸다. 미 국채시장은 이날 '재향군인의 날' 연휴로 휴장 했다. 11월 미시간대 소비자심리지수 예비치는 54.7을 기록, 지난달 59.9에서 하락했다. 이는 7월 이후 최저치를 경신한 것이다. 크리스 베론 스트라테가스 분석가는 "이번 주 랠리가 인플레와 금리 급등으로 인해 큰 타격을 입은 주식으로의 전환을 촉발했으나, 기술주와 같은 전통적인 시장 리더로 회귀하는 것에 대해서는 신중할 필요가 있다"라고 CNBC와의 인터뷰에서 밝혔다. 이날 투자자들은 가상화폐 시장에도 주목했다. 유동성 위기에 내몰린 가상화폐 거래소 FTX의 파산보호 절차 소식이 전해지면서 주요 암호화폐 가격은 하락했다. 비트코인 가격은 이날 오후 5시 15분(미 동부시각 기준) 24시간 전보다 5% 하락한 1만 6852.45달러를 기록했다. 이더리움은 3.36% 내린 1268.53달러에 거래됐다. 한편, 뉴욕 상업거래소에서 12월 물 서부텍사스산 원유(WTI) 가격은 전날보다 2.49달러(2.9%) 오른 배럴당 88.96달러를 기록했다.

10일 미국 뉴욕증시 3대 지수가 일제히 폭등했다. 시장 예상치를 밑돈 10월 소비자물가 지수가 증시를 끌어올렸다. 이날 뉴욕 증권거래소(NYSE)에서 다우존스30산업평균지수는 전 거래일 대비 1201.43포인트(3.70%) 상승한 3만3715.37로 마감했다. 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500 지수는 전 거래일 대비 207.80포인트(5.54%) 오른 3956.37에 거래됐고, 기술주 중심의 나스닥지수는 전날보다 760.97포인트(7.35%) 폭등한 1만1114.15에 장을 마감했다. 이날 다우지수는 2020년 5월 이후, S&P 500지수와 나스닥지수는 각각 2020년 4월 이후 가장 큰 상승폭을 보였다. 시장은 이날 발표된 10월 소비자물가지수(CPI) 발표에 집중했다. 이날 미 노동부가 발표한 10월 CPI는 지난해 같은 기간보다 7.7% 올랐다. 이는 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 시장 예상치 7.9%보다 낮은 수치다. 지난 1월 이후 가장 낮은 상승률이다. 예상치를 밑돈 CPI 상승률에 인플레이션 '정점'에 대한 기대감이 고조되면서 투자심리가 개선됐다. 특히 연준의 통화긴축 정책 속도를 완화할 수 있다는 전망이 나오면서 지수 상승을 이끌었다.미국 국채 수익률은 CPI 지수 발표 이후 폭락했고, 벤치마크인 10년 물은 4%에 미치지 못한 3.833%를 기록했다. 종목별로 애플과 마이크로소프트를 비롯한 빅테크 기업은 각각 8% 이상 상승하는 등 기술주 전반에 걸쳐 급등세를 보였다. 아마존 주가는 12%, 페이스북 모기업인 메타는 10% 급등했고, 엔비디아 역시 14% 급등하는 모습을 보였다. 한국 전자상거래 업체 쿠팡은 사상 첫 영업이익을 기록한 후 주가가 23%나 폭등했다. 블룸버그 데이터에 따르면 이날 주가 급등으로 시가총액이 약 4000억달러가 증가한 것으로 나타났다. 약세장이 계속 이어질 것이라는 전망도 나온다. 기업사냥꾼으로 불리는 칼 아이칸 아이칸 엔터프라이즈 회장은 CNBC와의 인터뷰에서 "오늘 랠리에도 여전히 약세장에 있다고 생각한다"며 "인플레이션은 단기간에 사라지지 않을 것"이라고 부정적인 견해를 밝혔다.

더밀크 구독자 여러분, 안녕하세요. 오픈해 주셔서 감사합니다.“미 연준이 주택시장을 죽이고 있다.(The Fed is killing the housing market)”지난달 28일(현지시간) CNN은 미국의 주택시장을 이렇게 표현했습니다. 가장 일반적인 30년 고정 모기지대출 이자율이 7%를 넘어서자 이런 평가가 나온 겁니다. 뉴욕타임스도 4일 이런 평가를 내놨습니다.  “미 주택시장은 당신이 생각하는 것보다 훨씬 좋지 않은 상황이다. 모두가 압박감을 느끼고 있다.(The Housing Market Is Worse Than You Think. Everyone is feeling the squeeze.)”시장 동향을 좀 알아보기 위해 최근 애틀랜타에서 모기지 융자 에이전트로 일하는 지인과 이야기를 나눠봤습니다. 지인은 “상황이 이렇게 급격하게 나빠질지 몰랐다. 모기지 수요가 급격하게 줄었다”고 말합니다. 그러면서 이렇게 푸념합니다.  “연준이 너무 하나(인플레이션)만 생각하는 것 같네요. 우리(부동산업계 종사자) 같은 사람들은 다 어쩌라는 건지…”    실제 미국의 부동산 시장은 예상보다 빠르게 냉각되고 있습니다. 전국부동산중개인협회에 따르면 9월 주택 계약 체결 건수는 4개월 연속으로 감소하는 모습을 보였는데요. 지난해 9월과 비교해서는 31%나 급감했습니다. 이는 치솟는 모기지 대출 이자율 때문입니다. 리얼터닷컴에 따르면 10월 미국 주택 구매자의 대출상환금은 작년보다 77%나 올랐습니다. 모두가 어려움을 토로합니다. 집을 시장에 내놓은 판매자는 구매 수요가 급감하고, 그나마 있는 구매자들도 터무니없이 가격을 깎는 바람에 고민이 많습니다. 처음으로 내 집 마련을 꿈꿨던 첫 주택 구매자들은 집 사기를 포기한 지 오래입니다.    임대 시장도 불안합니다. 주택 소유주들은 최근 “세입자 찾기가 쉽지 않다”라고 어려움을 말합니다. 특정 지역에 국한한 이야기가 아닙니다. 시애틀에 거주하는 김선우 기자는 “시애틀 역시 최근 주택 임대시장이 크게 위축되면서 밸뷰 등 학군이 좋은 지역도 세입자를 찾기가 어렵다고 들었다”라고 말합니다. 임대료가 너무 오른 탓입니다. 집세를 아끼기 위해 부모님의 집으로 들어가는 ‘캥거루족’이 늘었다는 소식도 들려옵니다.   미 주택시장은 이미 혹한기입니다. 언제까지 이 상황이 지속될까요. 이제 시작은 아닐까요? 이러다가 정말 지난 2008년 금융위기 때 겪었던 침체기를 다시 경험하게 되는 것은 아닐까요? 밀키스레터에서 다뤄봤습니다.

1. 자금 흐름 현황: 2023년은 스태그플레이션의 해👉 주간흐름: 현금으로 621억달러, 주식시장으로 63억달러가 유입됐고 금은 10억달러의 자금 유출을 기록했다. 연준의 매파적 기조로 채권에서도 39억달러의 손실이 일어났다. 👉 알아두어야 할 큰 흐름: 팬데믹 충격이 있던 2020년 1분기 이후 최대 수준의 자금이 현금으로 유입됐다. 21주만에 처음으로 연준의 금리인상 기조에 대한 헤지로 뱅크론에 자금이 유입됐고 하이일드 채권에도 강력한 자금 흐름이 포착됐다. 반면 금은 2014년 이후 최악의 19주 연속 자금 유출이 지속됐고 유럽 증시 역시 2016년 이후 처음으로 38주 연속 손실을 겪었다. 👉 주요 자금 흐름: 연준의 매파적 기조로 채권시장의 자금 유출세가 11주 만에 10번째로 재개됐다. 특이점은 그동안 자금 유입세가 지속되던 국채로 11주 만에 처음으로 19억달러의 자금 유출이 있었다는 점이다. 미국 주식시장은 15억달러로 4주 연속 자금 유입을 기록했고 이머징 역시 43억달러로 자금 유입세가 거세게 나타났다. 미국 주식에는 가치주가 여전히 24억달러로 가장 큰 유입세를 기록했고 라지캡이 14억달러, 스몰캡이 2억달러의 이익을 보였다. 반면 성장주는 9억달러의 자금 유출을 기록했다. 성장주의 자금 유출이 컸지만 섹터별로는 기술주가 13억달러로 가장 큰 유입세를 기록했다. 👉 투자전략: 상황을 냉정하게 보자. 연준의 정책전환(Fed Pivot)에 대한 기대는 아직 죽지 않았다. 최종금리 5%는 이미 2년물 국채금리가 달성했다. 인플레이션이 향하는 방향은 분명히 위가 아닌 아래다. 하지만 연준 입장에서 실업률 3%대에 CPI 8%는 전환을 하기 어려운 환경이다. 정책이 긴축에서 완화로 전환할 가능성은 낮다. 가장 큰 확률은 금리인상 속도를 점진적으로 늦추고 일시정지해 경제 상황을 모니터링하는 것이다. 금리와 물가가 높게 유지되고 성장은 본격적으로 둔화되는 스태그플레이션에 대비해야 할 것이다.

인플레이션 급등세가 계속 이어지자 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 또다시 '자이언트 스텝' 행보를 밟으면서 물가 잡기에 나섰다. 연준은 2일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 직후 성명을 내고 기준금리를 0.75%포인트 올린다고 밝혔다. 강력한 긴축 기조에도 불구하고 물가 상승세가 이어지자 4차례 연속으로 한 번에 기준금리를 0.75%포인트를 인상하는 초유의 조치에 나선 것이다. 이에 따라 현재 미국 기준금리는 3.00∼3.25%에서 3.75∼4.00%로 상승했다. 이는 최근 15년간 최고 수준이다. 데이비드 리 테일러투자자문그룹 최고투자책임자(CIO)는 이날 더밀크의 프리미엄 경제방송 '미국형님'에 출연, 연준의 4회 연속 자이언트 스텝의 의미에 대해 언급했다. 리 CIO는 우선 '연준의 정책 실패'를 꼬집었다. 그는 "미국의 현 상황을 야기한 것은 미국 정부"라며 "양적완화 규모가 너무 컸다. 정부 부채가 역대 최고 수준에 이르렀다"고 말했다. 그러면서 "코로나 팬데믹 기간 중 미국 정부가 뿌린 돈이 4조달러에 달한다"며 "개인, 사업체마다 다르겠지만 수만 달러에서 수십, 수백만달러의 공돈이 생겼다. 이걸 정부가 무차별로 뿌린 것이 패착"이라고 지적했다. 리 CIO는 또 지난해 인플레이션 우려가 시장에 나왔을 때 연준의 '일시적'이라는 판단이 아쉽다고 말했다. 그러면서 "파월 의장이 1년 내내 인플레가 일시적이라고 판단하면서 물가를 잡을 기회를 놓쳤고, 이후 급격하게 스탠스를 바꾸었다"며 연준의 판단미스가 현 상황의 원인이라고 분석했다. 리 CIO는 "파월 의장의 머리속에는 역사에 자신의 이름이 어떻게 남을까를 고민하고 있을 것 같다"며 "인플레이션이 목표치에 이를 때까지 계속 기준금리를 인상할 것으로 예상한다"고 말했다.실제 파월 의장은 이날 금리인상 중단과 관련해 "시기상조"라고 언급하면서 "아직 갈 길이 남아있다"고 전했다. 다만 금리 인상폭을 낮출 가능성도 조심스럽게 나오고 있다. FOMC는 성명에서 "향후 금리인상 속도 결정에 있어 그간 축적된 정책의 후행적 효과를 감안할 것"이라고 전했다.