주택시장

2025년 7월의 미국 증시는 그 어느때보다 뜨겁습니다. 용광로같은 시장을 이끄는 것은 놀랍게도 개인 투자자들이지만 그 이면에는 금융시장 역사상 가장 위험한 역설이 도사리고 있습니다. 투자자들의 낙관론이 강해지면서 개인 투자자들은 현금을 넘어 5560억 달러에 달하는 마진 부채를 통해 투자에 나서고 있습니다. 이는 닷컴버블과 부동산버블 당시를 훌쩍 넘어서는 수준입니다.개인 투자자들의 위험 인식이 극단적인 낙관론으로 진화하는 가운데 더욱 우려스러운 점은 이전의 금융위기 직전과 동일한 패턴이 재개되고 있다는 점입니다. 기관들이 조용히 차익에 나서는 동안 개인들은 레버리지 ETF를 통해 물량을 흡수하는 '스마트 머니'와 '덤 머니'간의 역할 분담이 다시 한번 재현되고 있습니다. 하지만 이번에는 과거와 다른 점도 분명히 존재합니다. 이전과는 다른 차원의 복잡적 영향력이 존재한다는 점입니다. 한쪽에서는 감세 정책으로 기업들의 현금 흐름이 개선되고 있지만, 다른 쪽에서는 관세 정책으로 인해 원자재 가격이 급등하고 있습니다. 이는 마치 액셀러레이터와 브레이크를 동시에 밟는 것과 같은 상황으로, 경제 전반에 예측하기 어려운 불안정성을 만들어내고 있습니다.특히 주목해야 할 점은 현재의 레버리지 급증이 과거 버블과 달리 특정 자산군에 집중되지 않고 시장 전반에 분산되어 있다는 사실입니다. 이는 시스템 전체의 취약성을 높이는 결과를 낳고 있습니다. 마치 지진이 발생하기 전 지각판 전체에 걸쳐 미세한 균열이 누적되는 것과 같은 현상이 금융 시스템 전반에서 일어나고 있는 것입니다.연준이 9월에 금리를 내릴 것이라는 기대감도 시장을 더욱 복잡하게 만들고 있습니다. 투자자들은 금리 인하로 인한 혜택을 기대하고 있지만, 동시에 트럼프의 관세 정책으로 인한 인플레이션 압력은 연준의 정책 선택을 제약하는 상반된 힘으로 작용하고 있기 때문입니다.이번 밀키스레터에서는 개인 투자자의 레버리지 과열이 시장 안정성에 미치는 체계적 위험의 본질을 해부합니다. 또한 트럼프 세제 개편이 소프트웨어 기업의 현금 흐름 구조를 어떻게 근본적으로 변화시키는지, 그리고 구리 관세가 촉발하는 원자재 시장의 지역별 분할이 글로벌 가치사슬에 미치는 파급효과까지, 표면적으로 보이는 현상을 넘어 경제의 구조적 변화를 읽어내고자 합니다.왜냐하면 지금 우리가 목격하고 있는 것은 단순한 시장 과열이 아니라, 글로벌 금융 시스템의 근본적 재편이 시작되는 역사적 순간일 수 있기 때문입니다.

미국 주택시장에서 흥미로운 역전 현상이 관측되고 있다. 역대 최악의 수준으로 치닫고 있는 주택 구입 부담으로 인해 생애 첫 주택 구매자 수가 급격히 감소하면서 부동산 관련 주식의 투자 매력도가 바뀌고 있는 것이다. 2022년 연준이 금리를 다시 끌어올리기 시작한 이후 주택 건설기업의 주가가 아파트 리츠(REITs)보다 훨씬 나은 투자 성과를 보였지만, 이제 그 흐름이 뒤바뀔 것으로 예상된다.전미부동산중개인협회(NAR) 자료에 따르면 지난 20년간 연평균 210만 명이었던 첫 주택 구매자 수는 작년 110만 명으로 급격히 줄어들었다. 높은 금리와 역대급의 주택 가격이 이어지면서 구매 수요가 급감한 것이다. 이는 2023년보다 38만 명 감소한 수치로 역사적 평균의 절반 수준에 불과하다.올해 상황은 더욱 악화될 전망이다. 부진했던 봄 주택 판매 시즌을 바탕으로 추산하면 2025년 전체 주택 판매량이 단 403만 채에 그칠 것으로 예상된다. 이는 작년보다도 적은 수치로 1995년 이후 최저 수준이다.특히 50만 달러 미만 주택 시장에서 판매 둔화가 두드러지고 있다. 이 가격대는 통상 첫 주택 구매자들이 주로 찾는 가격대로 시장을 이끌던 주요 구매층이 사라지고 있는 것으로 관측된다. 신축 주택 판매도 상황은 비슷하다. 데이터에 따르면 5월 기준으로 전년 동월 대비 6% 감소하며 주택 판매가 전반적으로 하락 추세로 접어들었음을 시사했다.

트럼프가 "모든 미국인에게 이익이 되는 아주 훌륭한 법안"이라고 자평한 트럼프 감세안의 가장 논란이 되는 부분은 아이러니하게도 소득 계층별로 극명하게 갈리는 혜택 분배라 할 수 있다. 의회예산국(CBO) 분석에 따르면 최고 소득 10% 가구는 감세로 인해 연간 1만 2000달러의 재정 자원 증가를 경험하는 반면, 최저 소득 10% 가구는 연간 1600달러(연간 소득의 거의 4%)의 재정 손실을 겪을 것으로 예상된다.반면 중산층이라 할 수 있는 중간 소득 가구들은 상대적으로 제한적인 혜택을 받는다. 연소득 3만 달러에서 8만 달러 사이의 중산층 가구의 경우 15% 세율 인하 혜택으로 평균 연간 2900백 달러의 세금을 절약할 수 있다. 자녀가 있는 가정은 아동세액공제 증가로 추가 혜택을 받아 전형적인 2자녀 가정이 연간 최대 1만 900달러의 세후소득 증가를 기대할 수 있다고 백악관은 주장한다.65세 이상 고령자들은 특별한 혜택을 받는다. 표준공제에 4000~6000달러가 추가되며, 새로운 세금 공제와 결합될 경우 평균적인 사회보장 수급자가 사회보장연금에 대해 세금을 전혀 내지 않게 될 수 있다고 백악관은 설명했다.그러나 가장 큰 혜택은 상위 소득 계층에 집중된다. 세금정책센터 분석에 따르면 상위 1% 소득자(2025년 소득 66만 달러 이상)가 전체 감세 혜택의 40% 이상을 차지하며, 이들의 평균 세금 감면액은 6만 8000달러를 넘는다. 반면 하위 20% 계층이 받는 혜택은 전체의 단 1%에 불과하다.특히 영구적인 상속세 면제 확대는 부유층에게 압도적으로 유리하다. 2026년 1500만 달러로 설정된 상속세 면제액이 영구화되면서 최상위 자산가들의 세대 간 부의 이전인 상속세에 큰 혜택을 제공할 전망이다.

지난주 미국 증시를 흔든 단 하나의 키워드는 바로 '고금리 충격' 이었습니다.미 장기 국채금리가 지난 3년 동안 시장을 뒤흔든 위험레벨까지 치솟으며 시장이 드디어 반응을 하기 시작한 것이죠. 지금까지 뉴욕증시는 관세정책에 대한 우려가 완화되고 연준의 금리인하 기조가 이어질 것이란 희망에 강력한 상승세를 유지했습니다. 하지만 채권시장은 이런 투자자들의 기대에 정면으로 반박하는 모습입니다. 금리의 상승은 관세 정책으로 인한 인플레이션의 불확실성을 시사하고 연준의 금리인하 기조가 이어지기 힘들 것임을 암시하고 있기 때문입니다. 결국 시장은 주식과 채권, 달러까지 고금리가 유동성을 죄기 시작하면서 그동안 버텨온 기대가 흔들리는 모습입니다. 특히 미국 부동산 시장에서는 고금리로 인해 구조적인 전환의 조짐이 뚜렷해지고 있습니다. 이번 주 밀키스레터에서는 장기 금리 급등에 따라 시장의 반응이 전방위적으로 반응하고 있는 시그널과 부동산 시장의 변곡점 징후를 중심으로 주목해야 할 핵심 이슈를 아래와 같이 제시합니다. 

가격은 뜨겁게 올랐지만 실거래는 차갑게 얼어있던 미국 부동산 시장에 온기가 돌아오기 시작하는 것일까? 5월 첫째 주 기준, 미국 주택 매물 수가 2019년 이후 6년 만에 최고치를 기록하며 100만건을 돌파했다. 리얼터 닷컴에 따르면 지난주 100만 채 이상의 주택이 매물로 등록되며 2019년 12월 이후 처음으로 7자리 수를 넘어섰다. 이는 78주 연속으로 활성 매물 수가 증가한 것으로 것으로 높음 금리로 인한 잠금효과에 머뭇대던 홈오너들이 항복하기 시작한 시그널로 관측된다. 그럼에도 여전히 구매자들에게 주택시장의 벽은 높다. 30년 고정 주택담보대출 모기지 금리가 6.76% 수준으로 유지되면서 부담이 가중되고 있기 때문이다. 실제 평균 월 모기지 상환액은 2868달러(약 400만원)으로 사상 최고치를 기록했다. 여기에 연준의 금리인하 동결 소식도 금리의 추가 하락에 대한 기대감을 제한하는 뉴스로 인식됐다. 높은 금리와 경제 불확실성으로 구매심리가 위축되면서 많은 구매자들이 관망세를 유지하면서 판매자들은 가격 인하나 인센티브를 통해 거래를 유도하고 있다. 주택 가격은 2024년 같은 기간에 비해 전국 중간 매물 가격이 0.9%나 상승했지만 시장의 축은 셀러에서 바이어로 이동하고 있는 것이다. 악시오스에 다르면 전국적으로 거래된 주택의 64.2%가 초기 호가보다 낮은 가격에 체결되며 판매자들이 강력한 가격 조정 압박을 받는 것으로 나타났다. 이는 가격은 사상 최고가를 연일 기록하며 뜨거운 상승세를 유지하고 있지만 점점 구매자를 찾기 어려워지면서 시장의 축이 전환점을 돌고 있음을 시사한다.

포스트 팬데믹 이후 뜨거운 열기를 내뿜던 미국의 주택시장이 빠르게 식고있다. 미 최대은행 JP모건에 따르면 2025년 들어 미국의 주택시장이 경고등을 켜기 시작했다는 분석이다. 가파른 금리상승과 경기 불확실성이 지속되는 가운데 주택 구매자와 판매자가 모두 움츠러들며 시장 활력이 급격히 떨어지고 있는 것이 원인이다. 주목할 만한 점은 일부 지역의 주택시장이 심각한 위기 신호를 보내는 반면 다른 지역은 여전히 뜨거운 분열 조짐이 보이고 있다는 점이다. JP모건은 2025년 미국 주택시장이 "대부분 완전히 정체된 상태로 남을 것"이라며 사실상 성장이 사라진 시장이 될 것으로 내다봤다. 주택 경기 성장률은 3% 이하로 침체되고 기존 주택 판매량으로 측정되는 수요는 역사적 최저치에 머물면서 시장이 '동결'될 것이란 분석이다. 이는 포스트 팬데믹 이후 정부의 경기 부양책으로 인한 초저금리와 재정 부양책이 마무리되고 긴축의 시대로 들어서면서 나타난 현상이다. 팬데믹 이후 초저금리로 인한 급격한 주택 버블이 고금리로 막히면서 만들어낸 비정상적인 수요와 공급의 충돌이 뒤섞인 결과라 할 수 있다. 가장 눈에 띄는 변화는 주택 판매 소요 기간이다. 평균적인 미국 주택은 현재 계약 체결까지 54일이 걸리면서 팬데믹이 한창이던 2020년 3월 이후 가장 느린 속도를 보이고 있다. 불과 1~2년 전만 해도 주택은 리스팅 직후 며칠 내에 팔릴 정도로 빠르게 거래가 됐지만 고금리와 고평가된 주택에서 소비자들이 빠르게 물러서고 있는 것이다.

뉴욕증시는 경제 지표가 모두 예상을 하회하며 성장 모멘텀의 둔화를 시사한 후, 금리가 하락하는등 채권시장은 강세를 보였으나 부진한 실적 및 전망으로 3대 지수가 모두 하락 마감했다. 미 경제분석국에 따르면 1분기 국내총생산(GDP) 두번째 추정치는 예상보다 낮은 1.3%로 집계됐다. 4월 초만해도 2.5%의 성장을 전망했던 만큼 지표는 미국의 성장 모멘텀이 예상보다 빠르게 냉각됐음을 시사했다. 수요가 둔화되는만큼 인플레이션 압력도 약해졌다. 연준이 주목하는 핵심 개인소비지출(PCE) 물가 역시 예상치였던 3.70%보다 낮은 3.60%로 집계됐다. 고용시장의 선행지표로 인식되는 신규 실업수당 청구 역시 예상보다 높아 노동시장의 냉각 가능성을 시사했다. 미국의 성장 속도가 완화되면서 연준의 금리인하에 대한 기대는 더 커졌다. 이는 결과적으로 국채의 강세로 금리 하락을 주도했다. 다만 세일즈포스(CRM)를 비롯해 일부 기업들이 부진한 실적과 전망을 제시하며 기업 이익에 대한 우려가 커졌다.존 윌리엄스 뉴욕 연은 총재 역시 높은 물가를 문제삼으면서도 다른 국가들의 디스인플레이션 추세가 결과적으로 미국의 물가를 올해 말부터 끌어내릴 것으로 내다봤다. 그는 추가 금리인상의 가능성은 없다고 봤지만 "금리인하 역시 시간이 더 필요하다."고 평가했다.

엔비디아(NVDA)의 영향력이 시장 전체를 뒤흔들고 있다. 글로벌 투자은행 골드만삭스는 엔비디아를 "지구상에서 가장 중요한 주식"으로 묘사할만큼 4분기 실적을 앞두고 시장의 관심이 집중됐다. 엔비디아는 지난 해 세 배 이상 상승하며 S&P500 기업 중 가장 화려한 실적으로 AI 혁명의 중심에 섰다. 월가는 엔비디아의 실적이 단순히 지수에서 차지하는 비중이 높기 때문이라는 의견을 넘어서고 있다. 세인트 제임스 플레이스는 "엔비디아의 실적에 대한 시장의 집중도는 큰 거시적 효과를 미칠 수 있는 수준에 이르렀다."며 단순히 포트폴리오의 구성 문제를 넘어서 엔비디아의 실적이 글로벌 사이클의 현재 위치를 보여줄 것이라 전망했다. 한편 사이버 보안회사 팔로알토는 월가의 추정치를 상회한 견고한 실적에도 매출 전망치를 낮추며 주가가 20% 이상 급락했다. 다우존스30산업평균지수에도 변화가 있었다. 아마존(AMZN)은 월그린 부츠 얼라이언스(WBA)를 다우지수에서 밀어내고 새로운 블루칩으로 등극하며 1.2% 상승했고 월그린은 2.8% 하락했다. 원자재 시장에서는 미국의 러시아에 대한 새로운 제재 조치가 공급에 문제를 야기할 수 있다는 우려로 급등했고 철광석 가격은 10월 이후 최저치를 기록했다. 중국 증시는 정부의 부양책에 대한 기대로 6거래일 연속 상승세를 유지했고 홍콩 항셍지수는 한때 4% 이상 급등하는 등 강력한 회복세를 기록했다.

미국 주택 판매 시장의 약 90%를 차지하는 기존주택 가격이 2012년 이후 처음으로 전년 대비 하락세를 기록했다. 오랜 저금리 시대에 폭발적인 성장을 보였던 주택시장이 10년 만에 처음으로 흔들리고 있다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2월 기존주택의 중위가격(Median Price)은 1년 전보다 0.2%가 하락한 36만 3천달러를 기록했다. 단독주택 가격의 하락세는 0.7%로 더 컸다. 1년전 무려 15.6%의 상승세를 보이던 미 주택시장은 모든 상승폭을 지우고 하락을 시작했다. 연준의 전례없는 금리인상이 시작되면서 판매 하락 속도는 더 크다. 1월 판매는 전년 대비 36.9%, 2월은 22.6%가 하락해 9개월 연속 두 자릿수 감소세다. 주택시장의 충격은 가장 큰 시장에서부터 왔다. NAR에 따르면 미 전국에서 가장 비싼 지역인 서부와 북동부 지역이 가장 가격 하락세가 컸다. 반면 상대적으로 시외지역으로 인식되는 중서부와 남부 지역의 가격은 여전히 상승세를 이어갔다.

2월 중순부터 시작된 하락세가 드디어 중요한 지역에서 지지를 받고 있습니다. 바로 장기 추세를 결정짓는 200일 이동평균선(SMA)입니다. 200일 이평선은 지난해부터 이어진 하락 추세선을 만나는 지역과도 겹치는 곳으로 황소(Bull, 낙관론자)들은 어떻게든 사수해야 하는 지역입니다. 반대로 곰(Bear, 비관론자)들은 현재 10월의 저점에서 이어진 상승 추세가 무너졌다는데에 집중하고 있습니다. 50일 이평선의 저항을 끝내 이기지 못하고 200일 이평선을 하락해 다시 하락 추세안으로 들어간다면 하락 모멘텀이 상당히 강해질 수 있을 것입니다.

1. 연준 의사록: 예상보다 지독한 인플레이션, 뜨거운 고용시장, 그리고 경제활동의 회복이 나타나면서 연준의 긴축 스탠스가 다시 뜨거운 감자로 떠올랐다. 2월 FOMC 의사록은 "긴축 기조를 완화할 경우 인플레이션이 다시 재개될 수 있다."는 우려를 위원들이 드러냈다는 점에서 매파적이라 평가된다. 2. PMI 반등: 미 경제의 중요한 선행지표로 인식되는 구매관리자지수(PMI)가 2월에 일제히 반등하는 모습을 보였다. 침체에 대한 우려가 완화됐다는 점에서는 긍정적이지만 문제는 서비스가 급격히 회복하며 시장의 추정치였던 47.3을 넘어 50.5로 경기 활황으로 진입했다는 건 문제. 그렇지 않아도 서비스 물가 오르는데 인플레 압력 추가.3. 2.3조 증발?: 부동산 시장의 고통은 이제 시작일까? 올해 시장금리가 하락하며 부동산 시장이 일부 회복했지만 레드핀에 따르면 주택시장은 지난 6개월 동안 가치가 2조 3천억 달러가 사라졌다. 2008년 금융위기 이후 최대 폭의 손실이다. 문제는 연준이 올해 말까지 더 심각한 가격 하락세를 예고했다는 점.

오전시황[7:07am ET]뉴욕증시는 새해를 앞두고 다양한 요인을 바라보며 관망세로 장을 시작했다. 중국의 경기재개 소식이 있었지만 공급망의 부진과 인플레이션 우려로 투자심리를 끌어올리지 못한 가운데 3대 지수는 확실한 움직임을 보이지 못하는 모습이다. (다우 +0.30, S&P500 +0.27%, 나스닥 +0.19%)자산시장동향[7:10am ET]핵심이슈: 주택담보대출 모기지 신청, 잠정주택판매, 리치몬드 연은 제조업 지수 / 일본은행(BOJ) 12월 통화정책회의 요약.금리와 달러: 미 국채금리는 채권시장의 변동성이 완화됨에 따라 하락 전환. 달러 인덱스는 약세 유지. 파운드화 강세.상품동향: 국제유가는 중국의 경제 재개 소식에도 코로나 확진자 급증 소식에 수요 침체 우려가 커지며 약세. 금은 달러 약세에도 수요 둔화 우려로 하락.잠정주택판매는 최악으로[10:01pm ET]계약은 했지만 마감(Closing)은 하지 않은 판매를 의미하는 잠정주택판매는 6개월 연속 하락하면서 모기지 금리 급등의 충격을 이어갔다. 주택 판매 시장의 약 90%를 차지하는 기존주택판매의 선행지표로 인식되는 11월 잠정주택판매는 4% 감소한 73.9로 2001년 이후 가장 낮은 수치를 기록했다. 팬데믹을 제외하면 역사상 최악의 수치다. 미시건대의 자체 조사에 따르면 소비자들은 현재의 주택 구매 상황을 1980년대 초반 이후 최악으로 여기는 것으로 나타났다. 마감시황[4:00pm ET]뉴욕증시는 중국의 코로나 확산세가 전 세계적으로 확산될 수 있다는 우려가 커짐에 따라 투자심리가 악화되면서 일제히 하락 마감했다. 공급망의 부진이 인플레이션을 악화시킬 수 있다는 우려가 커지며 10년물 국채금리는 3.89%로 튀어올랐고 달러 지수는 상승 전환했다. (다우 -1.10%, S&P500 -1.21%, 나스닥 -1.35%)이탈리아 보건 당국에 따르면 밀라노로 향한 두 항공편의 승객 중 거의 절반이 코로나 바이러스에 감염된 것으로 밝혀지면서 코로나 확산 우려가 커졌다. 이탈리아 보건 당국은 새로운 변종이 발견되면 더 엄격한 규제를 가할 수 있다고 경고했고 미국 역시 중국에서 출발하는 항공편에 대한 규제를 예고했다.